ТурцияМармарисЭгейское мореОбновлено июль 2026
Квартира в Мармарисе (Турция)
— цены 2026
Мармарис — курорт в глубокой бухте, зажатой между Эгейским морем и сосновым национальным парком. Здесь дешевле, чем в Бодруме, зеленее, чем в Алании, и компактнее, чем на растянутых полуостровах — почти всё в пешей доступности. Купить квартиру в Мармарисе (Турция) недорого можно от €75 000 в жилом Армуталане, у моря ценник начинается от €140 000. Разбираем цены по районам, расходы на содержание, порядок сделки и минусы города, о которых не пишут в подборках агентств.
Квартира 1+1 от
€75k
Армуталан
У моря от
€140k
Ичмелер, центр
Налог при покупке
~4%
Tapu Harcı
Аэропорт
DLM
Даламан, 95 км
Для россиян
✓
по загранпаспорту
Мармарис — что это за город и кому он подходит
Мармарис стоит в бухте, со всех сторон закрытой горами и сосновым лесом. Это даёт две вещи сразу: спокойное море почти без волны и зелень прямо у линии застройки. Национальный парк подходит к городу вплотную, и застраивать его нельзя — поэтому Мармарис не расползается вширь, как Алания, а уплотняется внутри.
Недвижимость (Мармарис, Турция) — это средний ценовой сегмент турецкого побережья. Не премиум, как Бодрум, и не массовый эконом, как Алания или Мерсин. Покупатель здесь чаще всего британец, немец или турок из Стамбула, который берёт вторую квартиру под лето.
Мармарис подойдёт, если вы:
- хотите зелень и горы у моря, но не готовы платить бодрумскую наценку за бренд локации
- цените компактность: город реально обойти пешком, машина желательна, но не критична
- рассматриваете бюджет €75 000 – 150 000 и хотите за эти деньги нормальную локацию, а не «в 20 минутах от моря на маршрутке»
- любите спокойное море: в закрытом заливе почти не бывает большой волны
Мармарис не подойдёт, если вы: планируете жить круглый год в оживлённом городе, летаете часто и не хотите тратить полтора часа на дорогу из аэропорта, или ищете большое русскоязычное сообщество. По этим пунктам смотрите Анталию (Анталья) или Аланию (Аланья).
Сколько стоят квартиры в Мармарисе — цены 2026
Мармарис, квартиры (Турция) — рынок с понятной географией цены: чем ближе к воде и к Ичмелеру, тем дороже; чем выше по склону в жилые кварталы, тем дешевле. Разброс не такой драматичный, как на полуострове Бодрум, но двукратная разница между Армуталаном и Турунчем — норма.
| Тип объекта | Жилые районы | Ближе к морю |
|---|
| Квартира 1+1 (студия со спальней) | €75 000 – 100 000 | €100 000 – 140 000 |
| Квартира 2+1 | €110 000 – 145 000 | €145 000 – 210 000 |
| Квартира 3+1 | €150 000 – 190 000 | от €220 000 |
| Квартира с прямым видом на море | — | от €140 000 |
| Вилла / дуплекс с участком | от €280 000 | от €400 000 |
Купить квартиру в Мармарисе (Турция) недорого — реалистичная задача: это единственный из трёх эгейских курортов, где вход в €75 000 не означает автоматически «старый дом без ремонта в глуши». В Армуталане за эти деньги берут нормальную 1+1 в комплексе с бассейном.
Купить недвижимость в Мармарисе дешевле €70 000 уже сложно. Если объявление обещает такое — почти всегда это либо объект без Искана, либо доля, либо приманка. Проверяйте выписку из Тапу до внесения депозита. Про сам документ подробно — в материале Тапу в Турции.
Про валюту. Цены обычно называют в евро или долларах, даже когда расчёт идёт в лирах. Ориентир для прикидки — 95 ₽ за €1 и 85 ₽ за $1, но обязательно пересчитайте по актуальному курсу на день сделки.
Районы Мармариса — где покупать квартиру
Город делится на несколько понятных зон плюс отдельные посёлки вдоль побережья, куда ведёт горная дорога. Ниже входной ценник на квартиру 1+1 по каждому.
Армуталан / Armutalan
от €75 000 · самый доступный, круглогодичный
Крупнейший жилой район Мармариса, где живёт основная часть местных. Школы, поликлиника, рынок по четвергам, супермаркеты, автосервисы — всё работает зимой. До моря 1,5–3 км в зависимости от улицы. Именно здесь сосредоточена основная масса предложений в бюджете до €100 000. Минус — от воды далеко, вида на море почти нигде нет.
Сителер / Siteler
от €80 000 · между центром и Ичмелером
Полоса жилых комплексов вдоль дороги на Ичмелер. Удобная логистика: до набережной и до Ичмелера одинаково близко. Много комплексов 2010-х годов постройки с бассейнами. Разумный компромисс, если Армуталан кажется слишком «спальным», а центр слишком шумным.
Центр Мармариса / Marmaris Merkez
от €95 000 · набережная, марина, замок
Длинная набережная, яхтенная марина Netsel, крепость, рынок. Всё пешком, машина не нужна. Жилой фонд в основном старше, много зданий 1990-х и 2000-х. Главный нюанс — близость к улице баров: чем ближе к ней квартира, тем дешевле она стоит и тем громче лето.
Ичмелер / İçmeler
от €100 000 · тише и чище, горы у воды
Отдельный посёлок в 8 км от центра, в собственной бухте. Горы подходят вплотную к морю, вода прозрачнее, чем в основном заливе, набережная спокойнее. Публика семейная, ночной жизни почти нет. Самая востребованная у иностранцев локация Мармариса — и по цене это видно.
Турунч / Turunç
от €110 000 · маленькая бухта за перевалом
Деревня в 20 км от Мармариса, дорога — серпантин через горы. Крошечная бухта, чистейшая вода, тишина. Зимой почти безлюдно, часть заведений закрывается. Берут те, кому нужно уединение и кто готов к тому, что за каждой мелочью придётся ехать в город.
Селимие / Selimiye и Орханийе / Orhaniye
от €130 000 · яхтенные деревни Бозбуруна
Полуостров Бозбурун к западу от Мармариса: белые домики, бухты для яхт, знаменитая коса Кызкумуй в Орханийе. Строительство сильно ограничено, предложение штучное, цены выше среднего по региону. Здесь же встречаются виллы, подходящие под порог гражданства.
Не перепутайте Хисарёню. Под Мармарисом есть Хисарёню (Hisarönü) на Бозбурунском полуострове — тихая деревня у залива. И есть совсем другой Хисарёню под Фетхие — шумный туристический посёлок в горах. В объявлениях их регулярно смешивают. Всегда сверяйте координаты объекта, а не название района.
Новостройка или вторичка в Мармарисе
Недвижимость в Мармарисе (Турция) купить можно и на первичном рынке, и на вторичном, но пропорция здесь своя: национальный парк ограничивает застройку, свободных участков мало, и новых проектов выходит немного. Основная масса предложений — вторичка 2005–2018 годов.
| Параметр | Новостройка | Вторичка |
|---|
| Выбор объектов | Ограничен | Широкий |
| Локация | Чаще Армуталан и склоны | Включая центр и Ичмелер |
| Рассрочка | Обычно есть, 12–36 мес. | Редко |
| Площадь за те же деньги | Меньше | Больше |
| Состояние | Новое, гарантия | Требует проверки |
| Что проверять | Разрешение и Искан | Долги по айдату, обременения |
По новостройке главное — наличие Искана (İskân), свидетельства о вводе в эксплуатацию. Без него не переоформить коммунальные абонементы на себя и будут сложности при перепродаже. По вторичке — выписка из Тапу на обременения и справка от управляющей компании об отсутствии долга по айдату: долг переходит вместе с квартирой.
Развёрнуто оба сценария разобраны в отдельных материалах: вторичка в Турции и застройщики Турции. Про поиск объявлений самостоятельно — Сахибинден (Sahibinden) на русском.
Риэлтор или риелтор — как ни пиши, критерий один: у агентства должна быть Yetki Belgesi, государственная лицензия на риэлторскую деятельность в Турции. Как выбирать — в материале агентство недвижимости в Турции.
Минусы Мармариса, о которых не пишут в подборках
Мы продаём информацию, а не мечту. Вот честный список — если после него город всё ещё нравится, значит, он ваш.
- Аэропорт далеко. Даламан (DLM) в 90–100 км, трансфер полтора часа по горной дороге. Зимой прямых рейсов мало, часто приходится лететь через Стамбул. Это главный практический минус Мармариса по сравнению с Бодрумом и Анталией.
- Резкая сезонность. Город живёт с мая по октябрь. В ноябре Ичмелер и Турунч заметно пустеют, часть кафе и магазинов закрывается до весны. Круглогодичная жизнь есть в Армуталане и центре — и только там.
- Улица баров. Bar Street в центре работает до утра всё лето. Квартиры в радиусе двух-трёх кварталов дешевле соседних именно поэтому. Смотрите объект вечером в июле, а не днём в апреле.
- Влажность. Залив закрытый, ветра меньше, чем на открытом побережье Бодрума. Летом душнее, особенно ночью. Кондиционер здесь не опция, а необходимость.
- Пожароопасность. Город окружён сосновым лесом. Регион горел в 2021 году. Смотрите на удалённость комплекса от лесного массива и не экономьте на страховке.
- Сейсмика. Как и весь юго-запад Турции, регион сейсмически активен. DASK обязателен, но кроме него смотрите год постройки: дома после 2000-го и особенно после 2018-го строились по обновлённым нормам.
- Ликвидность ниже, чем в Бодруме. Покупателей на средний сегмент меньше, чем на премиум, срок экспозиции при перепродаже обычно дольше. Закладывайте от полугода.
- Русскоязычной среды немного. Больше, чем в Бодруме, но заметно меньше, чем в Алании и Анталии. Русских школ и врачей здесь нет.
Расходы на содержание и налоги
Покупка — только вход. Дальше идут ежегодные обязательства, которые часто недооценивают при выборе.
| Статья | Сколько | Периодичность |
|---|
| Tapu Harcı (сбор за оформление) | ~4% от заявленной стоимости | Один раз при покупке |
| Оценка SPK (ekspertiz raporu) | €150 – 350 | Один раз при покупке |
| Айдат (обслуживание комплекса) | €40 – 120 / мес | Ежемесячно |
| Emlak Vergisi (налог на недвижимость) | 0,1 – 0,6% от кадастровой | Ежегодно |
| DASK (страховка от землетрясения) | €25 – 60 | Ежегодно, обязательно |
| Коммунальные (вода, свет, интернет) | €55 – 120 / мес | Ежемесячно |
Айдат в Мармарисе в среднем ниже бодрумского — комплексы проще, премиальных резиденций со спа и консьержем мало. Но точную цифру за текущий год всегда запрашивайте до сделки, а не после: она сильно разнится от комплекса к комплексу. Подробный разбор всех статей — в материале содержание квартиры в Турции.
Налог при продаже. Если продаёте объект раньше чем через 5 лет владения, с прироста стоимости платится подоходный налог по прогрессивной шкале. После 5 лет владения налог при продаже не начисляется. Не путайте этот срок с трёхлетним обязательством удерживать объект при получении гражданства — это разные требования. Полный разбор — налоги на недвижимость в Турции.
Про ипотеку. Турецкие банки кредитуют иностранцев, но ставка привязана к ключевой ставке ЦБ Турции, которая меняется быстро — любая конкретная цифра протухнет за месяц. Уточняйте условия в банке на момент сделки. Про счёт и налоговый номер —
банк в Турции.
ВНЖ и гражданство за недвижимость в Мармарисе
Мармарис — не самый очевидный город для программы гражданства: объектов на $400 000 в обычной городской застройке мало. Чаще под порог подходят виллы на Бозбурунском полуострове и в Ичмелере.
- Гражданство Турции — от $400 000 по оценке лицензированного оценщика SPK, с обязательством не продавать объект 3 года. Учитывается именно оценочная стоимость, а не сумма в договоре
- ВНЖ (икамет) по недвижимости — порог значительно ниже, но он регулярно пересматривается и различается по кварталам: там, где доля иностранцев превысила установленный лимит, регистрация вида на жительство закрыта полностью. Проверяйте статус конкретного адреса до внесения депозита
- Заявление подаётся на всю семью — супруг и дети до 18 лет включаются
Полный разбор обеих программ, сроки, документы и подводные камни — ВНЖ и гражданство Турции за недвижимость.
Как проходит сделка — по шагам
1
Подбор и просмотр
Онлайн-подборка, затем поездка. Мармарис компактнее Бодрума, 3–4 дней обычно хватает. На поездку нужна медицинская страховка —
оформить онлайн можно здесь, билеты до Даламана удобно сравнивать
через агрегатор.
2
Предварительный договор и депозит
Депозит обычно €2 000–5 000, фиксирует цену и снимает объект с продажи. Условия возврата должны быть прописаны в договоре — этот пункт читайте особенно внимательно.
3
Налоговый номер и счёт в турецком банке
ИНН (vergi numarası) оформляется за один визит в налоговую по загранпаспорту. Счёт нужен для проведения оплаты и последующих коммунальных платежей.
4
Оценка SPK
Обязательный отчёт лицензированного оценщика. Именно эта сумма учитывается для гражданства и влияет на расчёт Tapu Harcı.
5
DASK и проверка документов
Страховка от землетрясения оформляется до регистрации права. Параллельно проверяется чистота Тапу, отсутствие обременений и долгов по айдату.
6
Тапу — регистрация права
Подписание в кадастровом управлении с присяжным переводчиком. Оплачивается Tapu Harcı ~4%. На руки выдаётся Тапу — документ о собственности.
7
Переоформление коммуналок
Абонементы (abonelik) на воду, электричество и интернет переводятся на нового собственника. Без этого счета продолжат приходить прежнему владельцу.
Оплату из России удобно проводить через сервисы международных переводов — например,
Плати по миру. Крупные суммы по сделке всегда идут банковским переводом на счёт продавца — наличными такие расчёты не ведутся. Подробнее о способах —
как оплатить квартиру в Турции.
Доходность и перепродажа
У Мармариса сезон длиннее бодрумского — примерно с мая по октябрь. Это шесть месяцев вместо четырёх, и на арендной доходности это заметно сказывается.
Валовая доходность
5–7%
в год, ориентир
Срок продажи
6–12 мес.
зависит от района
Из валовой цифры вычитайте айдат, налог, комиссию управляющей компании (обычно 15–25%), амортизацию и простой в межсезонье. Чистая доходность выходит скромнее. Лучшая заполняемость — в Ичмелере и на первой линии центра, худшая — в Армуталане, куда туристы не едут.
Про рост стоимости. Национальный парк физически ограничивает расширение города, и это структурно поддерживает цену. Но в отличие от Бодрума, где дефицит наложен на премиальный спрос, здесь спрос средний — поэтому рассчитывайте на умеренный рост, а не на бодрумскую динамику.
Мармарис против Бодрума, Фетхие, Кемера и Алании
| Критерий | Мармарис | Бодрум | Фетхие | Кемер |
|---|
| Квартира 1+1 от | €75 000 | €75 000 | €70 000 | €75 000 |
| Престиж локации | Средний | Максимальный | Средний | Средний |
| Компактность | Высокая | Низкая, нужна машина | Средняя | Высокая |
| Жизнь зимой | Сезонно | Сезонно | Да, круглый год | Сезонно |
| Аэропорт | Даламан, 95 км | Милас, 40 км | Даламан, 50 км | Анталия, 50 км |
| Рейсы зимой | Мало | Мало | Мало | Круглый год |
| Ликвидность | Средняя | Высокая | Средняя | Средняя |
Коротко: Мармарис — если хочется зелени, спокойного моря и компактного города за средние деньги. Бодрум — если приоритет престиж и защита стоимости. Фетхие — если нужна круглогодичная городская жизнь при минимальной цене. Кемер — если критична логистика: аэропорт Анталии работает зимой в полном объёме.
Отдельно про сравнение с соседом по Средиземному побережью: купить квартиру в Мармарисе и Кемере часто рассматривают как альтернативы друг другу, и это логично — города очень похожи по профилю. Решающим обычно оказывается именно аэропорт.
Разбор без обязательств
Не уверены,
что Мармарис — ваш город?
Опишите бюджет и что для вас важно — сравним Мармарис с Бодрумом, Фетхие и Кемером под вашу задачу и честно скажем, если город вам не подходит.
✅ Заявка отправлена! Свяжемся с вами в течение 24 часов.
Частые вопросы про недвижимость в Мармарисе
Сколько стоят квартиры в Мармарисе?+
Квартира 1+1 в Мармарисе стоит от €75 000 в жилом Армуталане, от €80 000 в Сителере, от €95 000 в центре и от €100 000 в Ичмелере. Квартира 2+1 — от €110 000. Квартира с прямым видом на море — от €140 000. Вилла — от €280 000. Мармарис дешевле Бодрума примерно на 20–25% и дороже Алании.
Где в Мармарисе купить квартиру недорого?+
Купить квартиру в Мармарисе (Турция) недорого проще всего в Армуталане — это крупнейший жилой район города, вход от €75 000 за 1+1 в комплексе с бассейном. Чуть дороже Сителер, от €80 000. Оба района круглогодичные, с полной инфраструктурой, но до моря 1,5–3 км и вида на воду там почти нигде нет.
Чем Мармарис отличается от Бодрума?+
Мармарис компактнее — город реально обойти пешком, тогда как Бодрум растянут по полуострову и без машины там тяжело. Мармарис зеленее за счёт соснового парка и дешевле в среднем сегменте. Бодрум престижнее, ликвиднее при перепродаже и имеет собственный аэропорт в 40 км, тогда как до Даламана из Мармариса ехать 90–100 км.
Мармарис или Кемер — что выбрать?+
Города похожи: оба зажаты между морем и сосновыми горами, оба резко сезонные, вход по цене примерно одинаковый. Главная разница — логистика. У Кемера аэропорт Анталии в 50 км с рейсами круглый год, у Мармариса Даламан в 90–100 км и редкое зимнее расписание. Зато Мармарис крупнее, живее зимой и море в закрытом заливе спокойнее.
Можно ли россиянину купить недвижимость в Мармарисе?+
Да. Покупка доступна по загранпаспорту, без ВНЖ, при наличии доверенности — даже без личного присутствия. Понадобится турецкий налоговый номер и счёт в местном банке. Ограничения касаются приграничных и военных зон; в жилой застройке Мармариса таких участков нет, но конкретный объект стоит проверить до сделки.
Сколько стоит содержание квартиры в Мармарисе в год?+
Айдат в комплексе с бассейном — €40–120 в месяц. Ежегодный налог на недвижимость (Emlak Vergisi) — 0,1–0,6% от кадастровой стоимости. Обязательная страховка DASK — €25–60 в год. Коммунальные — €55–120 в месяц. По квартире 1+1 закладывайте примерно €1 500–3 000 в год в зависимости от комплекса.
Какой налог при покупке и продаже квартиры в Мармарисе?+
При покупке — Tapu Harcı около 4% от заявленной стоимости, по договорённости делится между покупателем и продавцом. При продаже налог на прирост стоимости платится, только если объект был в собственности менее 5 лет. После 5 лет владения налог при продаже не начисляется. Этот срок не путать с трёхлетним обязательством удерживать объект при получении гражданства.
Даёт ли квартира в Мармарисе ВНЖ или гражданство Турции?+
Гражданство оформляется от $400 000 по оценке лицензированного оценщика SPK с обязательством не продавать объект 3 года — в Мармарисе под этот порог чаще подходят виллы на Бозбурунском полуострове и в Ичмелере, обычных квартир такого уровня мало. ВНЖ (икамет) требует значительно меньшей суммы, но порог пересматривается, а в отдельных кварталах регистрация ВНЖ закрыта — проверяйте адрес до сделки.