ТурцияНедвижимостьНалогиОбновлено июль 2026
Налоги на недвижимость
в Турции — покупка, владение, продажа
Собственник турецкой недвижимости платит в трёх точках: разовый сбор при оформлении ТАПУ, ежегодный налог на недвижимость и налог с прироста при продаже — но последний только если продать раньше пяти лет. Плюс отдельно облагается доход от аренды. Ставки для россиян и граждан Турции одинаковые, отдельного режима для иностранцев нет — зато есть льгота по НДС, которой местные покупатели не пользуются. Разбираем каждый налог, кто и когда его платит, и что съедает бюджет владельца сильнее налогов.
Ежегодный
0,1-0,6%
от кадастровой
При продаже
5 лет
и налога нет
С аренды
шкала
прогрессивная
Для россиян
=
как для турок
Двойной налог
нет
есть соглашение
Налоги на недвижимость в Турции — все сразу
Короткий ответ
Собственник платит в трёх точках: при покупке — разовый сбор около 4% от заявленной стоимости, при владении — ежегодный налог 0,1–0,6% от кадастровой стоимости, при продаже — налог с прироста, но только если продать раньше пяти лет. Плюс отдельно облагается доход от аренды. Ставки для иностранцев и граждан Турции одинаковые.
| Налог | Ставка | База | Когда |
|---|
| Сбор при оформлении ТАПУ | ~4% | Заявленная стоимость сделки | Разово при покупке |
| НДС (KDV) | Зависит от объекта | Цена новостройки | Иностранцу возможно освобождение |
| Ежегодный налог (Emlak Vergisi) | 0,1–0,6% | Кадастровая стоимость | Ежегодно, двумя частями |
| Налог на дорогое жильё | Прогрессивный | Стоимость сверх порога | Ежегодно, если превышен порог |
| Налог с прироста при продаже | Прогрессивный | Разница цены покупки и продажи | Только при продаже до 5 лет |
| Налог с дохода от аренды | Прогрессивный | Доход сверх необлагаемого минимума | Ежегодно по декларации |
Сразу к пропорциям. Основные деньги вы отдаёте один раз — при покупке. Ежегодный налог в Турции по российским меркам символический, потому что считается от кадастровой стоимости, а она заметно ниже рыночной. Гораздо больше в год съедают айдат и коммунальные платежи, которые налогами не являются.
Налог при покупке квартиры — Tapu Harcı
Основной разовый платёж. Ставка — 4% от заявленной стоимости объекта, и уплачивается он в момент регистрации ТАПУ в Кадастровом управлении. Без квитанции об оплате регистрацию не проведут.
Формально закон делит этот сбор пополам: 2% платит покупатель, 2% продавец. На практике при продаже иностранцу продавцы и застройщики почти всегда закладывают все 4% в счёт покупателя, и часто это не проговаривают до момента оплаты.
Спросите до подписания: кто оплачивает Tapu Harcı, и входит ли он в названную цену. При объекте за 100 000 € разница составляет 4 000 € — сумма, из-за которой стоит задать один прямой вопрос заранее.
От какой суммы считается
База — стоимость, заявленная при регистрации. Она не может быть ниже кадастровой, но может быть выше — вплоть до реальной цены сделки. Отсюда и берётся распространённое предложение «указать поменьше»: сбор действительно уменьшится.
Соглашаться не стоит, и вот почему. Заниженная сумма в ТАПУ становится вашей ценой приобретения, а значит при перепродаже раньше пяти лет налог с прироста посчитают от неё — с большей разницы. Плюс для программы гражданства расхождение между банковским переводом и суммой в документах ломает заявку. Подробный разбор — в материале про ТАПУ и проверку объекта.
НДС и освобождение для иностранцев
При покупке жилья у застройщика в цену заложен НДС (KDV). Для иностранных покупателей действует льгота: освобождение от НДС при первой покупке недвижимости в Турции. Условия принципиальные, и каждое из них — причина, по которой льготу могут не дать:
- Покупка у застройщика или компании, а не на вторичном рынке у физического лица
- Оплата валютой, ввезённой из-за рубежа, с документальным подтверждением через банк
- Первая покупка — на последующие объекты льгота не распространяется
- Минимальный срок владения — при досрочной продаже освобождение аннулируется, и налог доначисляют с пенями
Срок удержания и детали условий за последние годы менялись, поэтому применимость к конкретному объекту и актуальные требования уточняйте на момент сделки. Застройщики о льготе обычно знают и помогают её оформить — она для них аргумент в продаже.
Ежегодный налог на недвижимость — Emlak Vergisi
Платится каждый год, база — кадастровая стоимость объекта, а не рыночная.
| Тип объекта | Обычный город | Город-метрополия |
|---|
| Жильё | 0,1% | 0,2% |
| Коммерческая недвижимость | 0,2% | 0,4% |
| Земельный участок под застройку | 0,3% | 0,6% |
| Сельхозземля | 0,1% | 0,2% |
Статус метрополии (büyükşehir) имеют Стамбул, Анкара, Измир, Анталия, Мерсин, Бурса и ещё ряд крупных городов — там ставка вдвое выше. Дополнительно к налогу начисляется небольшой сбор в фонд охраны памятников культуры.
Налог уплачивается двумя равными частями в течение года — первая в первой половине года, вторая осенью. Платят в муниципалитете по месту нахождения объекта, у большинства муниципалитетов есть онлайн-оплата. Первичную декларацию об объекте подают один раз, после покупки.
Про накопленные долги. Задолженность по Emlak Vergisi привязана к объекту, а не только к прежнему владельцу. Справку об отсутствии долгов запрашивают до сделки — иначе есть шанс унаследовать чужую недоимку вместе с квартирой.
Налог на дорогое жильё
Değerli Konut Vergisi — дополнительный ежегодный налог на жилые объекты, стоимость которых превышает установленный порог. Ставка прогрессивная и применяется только к сумме превышения, а не ко всей стоимости объекта.
Порог ежегодно индексируется вслед за инфляцией и находится на уровне, который для большинства покупок в диапазоне до 200–300 тысяч евро неактуален. Но если рассматриваете виллу в Бодруме или объект под гражданство от 400 000 $ — этот налог стоит заложить в расчёт стоимости владения заранее.
where2go.pro × агентство в Турции
Посчитаем полную стоимость покупки и владения
where2go.pro — информационный сайт. Мы не продаём недвижимость и не берём с читателей денег. Заявки с этой страницы уходят напрямую нашему партнёру: агентству с офисом в Турции и русскоязычной командой на месте.
Цена в объявлении — это не то, что вы заплатите. Сверху ложится сбор при оформлении ТАПУ, оценка, переводчик, страховка, подключение коммуникаций, а дальше начинается ежегодное: налог, айдат, коммунальные. По конкретному объекту всё это считается точно, а не диапазоном — вместе с ответом на вопрос, положена ли вам льгота по НДС и кто в этой сделке платит Tapu Harcı.
Оставьте заявку — передадим её агентству, с вами свяжутся в течение 24 часов и ответят по-русски. Консультация бесплатная и ни к чему не обязывает.
Расчёт полной стоимости
Проверка льготы по НДС
Айдат и содержание
Русскоязычная команда
Бесплатно
✅ Заявка отправлена. Передали её партнёру — с вами свяжутся в течение 24 часов.
Налог при продаже недвижимости в Турции
Главное правило
Продали раньше пяти лет владения — платите налог с прироста стоимости. После пяти лет — не платите ничего. Прирост считается как разница между ценой продажи и ценой покупки, указанной в вашем ТАПУ, с поправкой на официальный индекс инфляции.
Налог рассчитывается по прогрессивной шкале подоходного налога: чем больше прирост, тем выше ставка на верхнюю часть суммы. Расходы, связанные со сделкой, при расчёте учитываются, поэтому квитанции об оплате сборов, услуг оценщика и агентства имеет смысл сохранять с момента покупки.
Пятилетний срок отсчитывается от даты регистрации ТАПУ. Это важно для тех, кто покупает на этапе строительства: отсчёт идёт не от договора с застройщиком и не от передачи ключей, а от момента, когда объект зарегистрирован на вас.
Не путайте с трёхлетним сроком для гражданства. Это разные вещи. Три года — обязательство не продавать объект, купленный по программе гражданства; нарушение ставит под угрозу паспорт. Пять лет — налоговый срок, после которого прирост не облагается. Если брали объект под гражданство, реальный горизонт до продажи без потерь — именно пять лет, а не три.
Налог с дохода от аренды
Сдаёте квартиру — доход облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. Для жилой аренды предусмотрен необлагаемый минимум, который ежегодно индексируется: доход в его пределах налогом не облагается, но это не освобождает от подачи декларации.
- Декларация подаётся раз в год за предыдущий год, налог уплачивается двумя частями
- Расходы можно вычесть — двумя способами: по фактическим документально подтверждённым затратам либо по фиксированному проценту от дохода без подтверждения. Выбирается один метод
- Коммерческая аренда облагается иначе, чем жилая, и необлагаемого минимума там нет
- Краткосрочная сдача требует разрешения — сдавать туристам посуточно без оформления нельзя, за это предусмотрены штрафы
Отдельная деталь для расчёта доходности: во многих жилых комплексах посуточная аренда запрещена решением собрания собственников независимо от наличия у вас разрешения. Это выясняют до покупки, если объект берётся под сдачу. Подробнее про экономику аренды — в материале про квартиры у моря.
Налог на недвижимость в Турции для россиян — есть ли разница
Короткий ответ
Нет. Ставки, сроки и порядок уплаты для граждан России точно такие же, как для граждан Турции. Отдельного налога для иностранцев, повышенных коэффициентов или особой процедуры не существует.
Разница возникает не в налогах, а вокруг них:
- Курс. Налог начисляется в лирах, а деньги у вас в рублях или долларах. Между начислением и уплатой курс может сдвинуться
- Способ оплаты. Российские карты за рубежом не работают, поэтому нужен турецкий счёт или человек на месте, который заплатит за вас
- Уведомления. Муниципалитет не присылает напоминаний на российский адрес, и о накопившемся долге легко узнать только при следующей поездке
- Льгота по НДС — единственный пункт, где у иностранца положение лучше, чем у местного покупателя
Практический вывод: сложность не в размере налогов, а в администрировании на расстоянии. Владельцы, которые бывают в Турции раз в год, обычно оформляют доверенность на агентство или юриста, чтобы платежи проходили без их участия.
Двойное налогообложение Россия — Турция
Между странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Общий принцип: доход от недвижимости облагается в той стране, где эта недвижимость находится, то есть в Турции. Налог, уплаченный там, при расчёте российских обязательств, как правило, засчитывается.
Дальше начинаются частности, которые зависят от вашего налогового резидентства. Если вы налоговый резидент России и получаете доход от турецкой аренды, обязанность декларировать его в России никуда не девается — засчитывается сам уплаченный налог, а не отменяется декларация. Если вы утратили российское резидентство, картина другая.
Это тот случай, когда общая статья не заменяет консультацию. Мы не налоговые консультанты, а разбор выше — только про общую логику. Конкретный расчёт зависит от вашего резидентства, состава доходов и того, как оформлена собственность. Один разговор с профильным специалистом здесь дешевле, чем разбирательство постфактум.
Что ещё платит владелец — айдат, ДАСК, коммунальные
Формально это не налоги, но в годовой стоимости владения они занимают больше места, чем сам налог на недвижимость.
| Платёж | Сколько | За что |
|---|
| Айдат | 30–200 € в месяц | Обслуживание комплекса: уборка, охрана, бассейн, лифты, сад |
| Страховка ДАСК | Небольшая фиксированная | Обязательное страхование от землетрясений |
| Электричество и вода | По счётчикам | Летом заметно растёт из-за кондиционеров |
| Отопление | Зависит от объекта | На юге чаще электрическое, централизованного обычно нет |
Айдат — то, про что чаще всего забывают при расчёте бюджета. В простом доме без инфраструктуры это 30–60 € в месяц, в комплексе с бассейном, спортзалом, хамамом и круглосуточной охраной — 150–200 € и выше. За год это сопоставимо с несколькими годовыми налогами на недвижимость, и при сдаче в аренду айдат заметно срезает доходность.
ДАСК (DASK) — обязательное страхование жилья от землетрясений. Полис нужен для подключения коммуникаций и оформления ряда документов, продлевается ежегодно, стоит недорого и зависит от площади и типа постройки.
Частые вопросы о налогах
Какие налоги на недвижимость в Турции для россиян?+
Те же, что и для граждан Турции — отдельного режима для иностранцев нет. Три момента налогообложения: сбор при оформлении ТАПУ около 4% от заявленной стоимости, ежегодный налог на недвижимость 0,1–0,6% в зависимости от типа объекта и города, и налог при продаже, если продать раньше пяти лет владения. Отдельно облагается доход от сдачи в аренду.
Сколько составляет налог при покупке квартиры в Турции?+
Сбор при оформлении ТАПУ (Tapu Harcı) — 4% от заявленной стоимости объекта. По закону он делится между покупателем и продавцом поровну, но на практике при продаже иностранцу всю сумму почти всегда закладывают в счёт покупателя. Уточняйте этот момент до подписания: строка «кто платит Tapu Harcı» стоит около 4% бюджета.
Какой ежегодный налог на недвижимость в Турции?+
Emlak Vergisi — 0,1% в год для жилья в обычных населённых пунктах и 0,2% в городах со статусом метрополии, таких как Стамбул, Анталия, Измир. Для коммерческих объектов ставка вдвое выше, для земельных участков ещё выше. База — кадастровая стоимость, которая заметно ниже рыночной, поэтому в абсолютных цифрах сумма обычно скромная. Платится двумя равными частями в течение года.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры в Турции?+
Если продать объект раньше пяти лет с момента приобретения, с прироста стоимости платится подоходный налог по прогрессивной шкале. После пяти лет владения прирост налогом не облагается. Прирост считается как разница между ценой продажи и ценой покупки, указанной в ТАПУ, — это одна из причин, почему занижать сумму в договоре невыгодно.
Платят ли налог с дохода от сдачи квартиры в аренду?+
Да. Доход от аренды облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале, для жилой аренды предусмотрен необлагаемый минимум, который ежегодно индексируется. Декларация подаётся раз в год. Для краткосрочной сдачи туристам дополнительно требуется разрешение — сдавать посуточно без него нельзя.
Освобождаются ли иностранцы от НДС при покупке новостройки?+
В Турции действует освобождение от НДС при первой покупке жилья иностранцем, если оплата произведена валютой, ввезённой из-за рубежа, и объект приобретается у застройщика. Обязательное условие — минимальный срок владения: при досрочной продаже освобождение аннулируется и налог доначисляется. Срок и условия периодически меняются, поэтому применимость к вашему объекту уточняйте на момент сделки.
Есть ли в Турции налог на роскошную недвижимость?+
Да, Değerli Konut Vergisi — дополнительный налог на жилые объекты, стоимость которых превышает установленный порог. Ставка прогрессивная и применяется только к сумме превышения над порогом. Порог ежегодно индексируется, и большинства объектов в диапазоне до 200–300 тысяч евро он не касается.
Придётся ли платить налог дважды — в Турции и в России?+
Между Россией и Турцией действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Доход от недвижимости облагается в стране, где она находится, а уплаченный в Турции налог, как правило, засчитывается при расчёте российского. Но конкретный результат зависит от вашего налогового резидентства, и здесь стоит один раз проконсультироваться с налоговым специалистом, а не полагаться на общее правило.
Что ещё платит владелец квартиры в Турции кроме налогов?+
Айдат — ежемесячный взнос на обслуживание жилого комплекса, обязательную страховку ДАСК от землетрясений, коммунальные платежи за воду и электричество. Это не налоги, но в расчёт стоимости владения они входят наравне с ними, а по сумме за год часто превышают сам налог на недвижимость.
Дисклеймер. Материал носит справочный характер и описывает общую логику налогообложения на середину 2026 года. Ставки, пороги и необлагаемые минимумы в Турции ежегодно индексируются, а условия льгот периодически пересматриваются. Перед сделкой сверяйтесь с актуальными данными и профильным специалистом.