Сравнение странДля россиян2026Обновлено август 2026
Где купить квартиру за границей
— сравнение стран 2026
Вход начинается примерно от $40 000 в Батуми и доходит до сотен тысяч в Европе. Но выбор страны почти никогда не сводится к цене метра: где-то дают паспорт, где-то только визу, где-то иностранцу вообще не оформят полную собственность. А самое частое препятствие лежит вне юридической плоскости — это перевод денег, и о нём вспоминают последним, хотя решать его нужно первым. Сравниваем двенадцать направлений по цене входа, резидентству, налогам и доходности, и разбираем, какие вопросы задать себе до выбора.
Минимальный вход
$40k
Грузия, Батуми
Паспорт дают
1
страна из списка
Ноль налогов
ОАЭ
владение, аренда, продажа
Доходность
3–10%
валовая, до расходов
Главный барьер
₽ → $
перевод денег
Полная собственность
не везде
проверять до задатка
Короткий ответ — кому куда
Где лучше купить квартиру за границей — вопрос, у которого нет единого ответа: «лучше» зависит от того, зачем вы покупаете. Ниже соответствие цели и направления.
| Что для вас важнее всего | Куда смотреть |
|---|
| Второй паспорт | Турция, от $400 000 |
| Долгосрочная виза без привязки к пребыванию | ОАЭ, Golden Visa |
| Минимальный бюджет | Грузия, Армения, Аджман в ОАЭ |
| Ноль налогов на владение и аренду | ОАЭ |
| Максимальная доходность от сдачи | Грузия, ОАЭ, Бали |
| Море и своя квартира для отдыха | Турция, Черногория, Кипр |
| Простота сделки и языка | Грузия, Армения, Казахстан |
| Европейская юрисдикция | Кипр, Испания, Черногория, Сербия |
| Актив в валюте, привязанной к доллару | ОАЭ |
Сводная таблица стран
Цены — ориентир для планирования бюджета по массовому сегменту, не котировки.
| Страна | Вход от | ВНЖ | Паспорт | Доходность |
|---|
| Грузия | $40 000 | Да | Нет | 6–9% |
| ОАЭ | $50 000 | Golden Visa | Нет | 5–9% |
| Армения | $50 000 | Да | По общим правилам | 5–8% |
| Казахстан | $50 000 | Да | Нет | 6–8% |
| Турция | €55 000 | Да, с оговорками | От $400 000 | 5–7% |
| Болгария | €50 000 | Да | Нет | 4–6% |
| Сербия | €60 000 | Да | Нет | 4–6% |
| Таиланд | $60 000 | Сложно | Нет | 5–7% |
| Черногория | €70 000 | Да | Программа закрыта | 4–6% |
| Бали / Индонезия | $80 000 | Есть варианты | Нет | 8–12% |
| Кипр | €120 000 | От €300 000 | Программа закрыта | 3–5% |
| Испания | €150 000 | Золотая виза отменена | Нет | 3–5% |
Про закрытые программы. Кипр свернул гражданство за инвестиции в 2020 году, Черногория — в 2022-м, Испания отменила золотую визу. Публикации об этих программах до сих пор висят в интернете и вводят в заблуждение. Если вам сегодня обещают паспорт ЕС за покупку квартиры — проверяйте источник особенно тщательно.
Четыре развилки, которые решают всё
Прежде чем сравнивать цены, ответьте на четыре вопроса. Каждый отсекает половину вариантов.
1. Вам нужен паспорт или достаточно визы?
Отсекает почти всё
Если нужен именно второй паспорт за покупку недвижимости, из массовых направлений остаётся только Турция — от $400 000 с обязательством удерживать объект три года. ОАЭ дают резидентскую визу, но не гражданство ни при какой сумме. Европейские программы закрыты. Если достаточно права жить в стране — выбор широкий.
2. Вы будете там жить или сдавать?
Меняет критерии на противоположные
Для жизни важны инфраструктура, медицина, школы, авиасообщение и язык — по этим пунктам выигрывают крупные города. Для сдачи важны доходность, спрос на аренду и простота управления — и часто это совсем другие места. Квартира, идеальная для сдачи, обычно неудобна для жизни, и наоборот.
3. Вам оформят полную собственность?
Не везде, и это удивляет
В Индонезии иностранец полную собственность не получает — только формы долгосрочного пользования. В Таиланде можно владеть квартирой в кондоминиуме, но не землёй, и на иностранцев в здании действует квота. В ОАЭ полная собственность доступна лишь в определённых зонах, и правила различаются по эмиратам. Форму владения выясняйте до внесения задатка, а не после.
4. Как вы довезёте деньги?
Самая частая точка срыва сделки
Юридически купить можно почти везде. Практически всё упирается в перевод средств из России: механика зависит от банка, суммы и страны назначения, и универсальной схемы нет. Ситуация, когда объект выбран, задаток внесён, а деньги не проходят, встречается регулярно. Этот вопрос решается первым, а не последним.
Направления подробно
Турция — единственный паспорт
Вход от €55 000 на побережье, широчайший выбор от бюджетной Газипаши до премиального Бодрума. Главное преимущество — работающая программа гражданства от $400 000 с трёхлетним удержанием объекта. Вид на жительство доступен при существенно меньшей сумме, но регистрация закрыта в кварталах с превышенной долей иностранцев, и это надо проверять по конкретному адресу.
Минусы: ежегодный налог на имущество, налог с аренды, налог при продаже раньше пяти лет, и волатильная лира. Разбор рынка — общий гайд по Турции, сравнение городов — раздел недвижимости.
ОАЭ — ноль налогов и валюта, привязанная к доллару
Вход от $50 000 в Аджмане и от $100 000 в Дубае. Уникальное сочетание: нет налога на владение, на доход от аренды и на прирост при продаже. Дирхам привязан к доллару, поэтому валютного риска внутри актива нет. Golden Visa на десять лет не аннулируется при длительном отсутствии в стране.
Минусы: высокая плата за обслуживание зданий, огромный объём нового строительства и цикличность рынка. Гражданство не выдают. Разбор — все эмираты и рынок Дубая.
Грузия — самый низкий порог и простая сделка
Вход примерно от $40 000 за студию в Батуми. Сделка оформляется быстро, языкового барьера практически нет, отношение к покупателям из России в бытовом плане спокойное. Доходность от краткосрочной аренды в Батуми одна из самых высоких в списке.
Минусы: рынок небольшой и сезонный, ликвидность при перепродаже ограниченная, качество застройки очень неровное. Подробнее — недвижимость Грузии.
Армения и Казахстан — понятная среда
Вход от $50 000. Общий язык, знакомая правовая логика, простое авиасообщение, отсутствие визовых сложностей. Хороший вариант для тех, кому нужен реальный запасной вариант проживания, а не курортная квартира.
Минусы: небольшие рынки, ограниченный выбор, невысокий потенциал роста стоимости. Материалы — Армения и Казахстан.
Черногория, Сербия, Болгария — европейская юрисдикция недорого
Вход от €50 000 до €70 000. Формально европейская правовая среда, море в Черногории и Болгарии, вид на жительство при покупке. Программа гражданства Черногории закрыта в 2022 году — если её вам предлагают, информация устарела.
Минусы: невысокая доходность, выраженная сезонность, ограниченный спрос при перепродаже. Материалы — Черногория и Сербия.
Таиланд и Бали — высокая доходность и особые правила владения
В Таиланде вход от $60 000 за квартиру в кондоминиуме. Владеть квартирой иностранец может, землёй — нет, и на иностранцев в здании действует квота. На Бали доходность самая высокая в списке, 8–12% валовыми, но полную собственность иностранец не получает: доступны только формы долгосрочного пользования.
Минусы: сложности с резидентством, удалённость, повышенные требования к проверке. Материалы — Таиланд и Бали.
Кипр и Испания — дороже и с закрытыми программами
Вход от €120 000 на Кипре и от €150 000 в Испании. Полноценная европейская среда, качественная инфраструктура, стабильные рынки. Но обе страны свернули программы гражданства и золотых виз, а доходность здесь самая низкая в списке.
Материалы — Кипр и Испания.
Куда вложить деньги в недвижимость — про доходность честно
Куда лучше вложить деньги в недвижимость за рубежом — вопрос, на который в рекламных материалах отвечают процентами. Проблема в том, что эти проценты валовые.
Валовая доходность — годовая аренда, делённая на цену объекта. Красивая цифра, которую показывают в презентациях. Чистая — то, что останется после всех расходов, и она обычно на 2–3 процентных пункта ниже.
| Что вычитается | Сколько примерно |
|---|
| Плата за обслуживание здания | 10–20% от аренды |
| Управляющая компания | 10–25% от аренды |
| Простой между арендаторами | 1–2 месяца в год |
| Ремонт и амортизация | 5% от аренды |
| Налоги в стране объекта | Зависит от страны |
| Налог в стране вашего резидентства | Часто забывают |
Инвестиции в зарубежную недвижимость дают 8–10% валовыми только в отдельных случаях и почти никогда — чистыми. Реалистичный ориентир по чистой доходности в массовом сегменте: 4–6% годовых в валюте. Это неплохо, но это не то, что рисуют в презентациях.
Про налог в стране резидентства. Отсутствие налога на аренду в ОАЭ или низкая ставка в Грузии не отменяют ваших обязательств там, где вы налоговый резидент. Если вы остаётесь налоговым резидентом России, доход от зарубежной недвижимости декларируется по российским правилам. Это вопрос к налоговому консультанту, и решать его нужно до покупки, а не после первого арендного платежа.
Где дешевле всего купить квартиру за границей
| Направление | Студия от | Что за эти деньги |
|---|
| Батуми, Грузия | $40 000 | Студия в новом доме, часто с видом на море |
| Аджман, ОАЭ | $50 000 | Студия в комплексе с бассейном, час до Дубая |
| Ереван, Армения | $50 000 | Квартира в городе, вторичный фонд |
| Газипаша, Турция | €45 000 | 1+1 у побережья, свой аэропорт рядом |
| Болгария, побережье | €50 000 | Студия в курортном комплексе, сезонная |
Где дешевле купить квартиру за границей — понятно из таблицы. Но у низкой цены входа есть закономерная обратная сторона: чем дешевле рынок, тем уже круг покупателей на выходе. Продать студию за $40 000 в Батуми сложнее, чем квартиру за $150 000 в Дубае, потому что покупателей на первую меньше и они менее платёжеспособны.
Правило, которое стоит держать в голове. Если покупаете для себя и надолго — низкая цена входа это чистый плюс. Если рассчитываете перепродать через два-три года — смотрите не на цену, а на ликвидность рынка.
Что учесть россиянину
Недвижимость для россиян за рубежом доступна в большинстве популярных направлений — формальных запретов по гражданству в Турции, ОАЭ, Грузии, Армении, Казахстане, Сербии, Черногории и Таиланде нет. Но есть практические особенности.
- Перевод денег — главное. Механика зависит от банка, суммы и страны. Универсальной схемы нет, и она меняется. Выясняйте до выбора объекта
- Счёт в стране покупки обычно нужен, и его открытие — отдельный процесс со своими сроками
- Налоговое резидентство определяется фактическим пребыванием, а не наличием квартиры или визы
- Наценка «для иностранцев» существует на многих рынках. Единственная защита — сравнение цены по нескольким источникам и история сделок по конкретному дому
- Условия меняются. Пороги виз, налоговые правила и программы пересматриваются регулярно. Статьи двухлетней давности часто содержат устаревшие суммы
Практика перевода средств и карты, которые работают у россиян за рубежом, — в материалах как перевести деньги за границу и карты и оплата.
Три ошибки, которые повторяют все
- Считают валовую доходность вместо чистой. Разница между 8% в презентации и 5% в реальности — это не обман, а разные способы счёта. Планировать нужно по второму
- Забывают про ежегодные расходы. Плата за обслуживание здания, налоги, страховка, управление. На горизонте десяти лет эта сумма сопоставима с заметной долей стоимости объекта
- Откладывают вопрос перевода денег. Объект выбран, задаток внесён, а перевод не проходит — и задаток чаще всего невозвратный. Это самая дорогая из трёх ошибок
И общий принцип. Если вам обещают уверенный рост стоимости на горизонте года-двух — вам продают, а не консультируют. Недвижимость за рубежом хорошо работает как способ сохранить капитал в валюте и получить резидентство. Как инструмент быстрого заработка она работает плохо, и на любом рынке.
Разбор без обязательств
Разложим две-три страны
под вашу задачу
Напишите бюджет и что для вас важнее — паспорт, доход, резидентство или жильё для себя. Сравним подходящие направления с реальными цифрами и честно скажем, какие не подходят и почему.
✅ Заявка отправлена. Свяжемся с вами в течение 24 часов.
Частые вопросы
Где дешевле всего купить квартиру за границей?+
Самый низкий порог у Грузии — студия примерно от $40 000 в Батуми. Дальше Аджман в ОАЭ от $50 000, Армения и Казахстан от $50 000, Газипаша в Турции от €45 000. Но у низкой цены входа есть обратная сторона: чем дешевле рынок, тем уже круг покупателей при перепродаже. Если берёте для себя надолго — это плюс, если планируете выходить через два-три года — смотрите на ликвидность.
Где можно купить квартиру за границей россиянам?+
Формальных запретов по гражданству нет в большинстве популярных направлений: Турция, ОАЭ, Грузия, Армения, Казахстан, Сербия, Черногория, Болгария, Таиланд принимают покупателей из России на общих основаниях. Главное практическое ограничение сегодня не юридическое, а платёжное — сложность перевода денег. Именно этот вопрос стоит решать до выбора объекта, а не после внесения задатка.
Куда лучше вложить деньги в недвижимость?+
Зависит от задачи, универсального ответа нет. Для дохода от аренды валовая доходность выше в Грузии, ОАЭ и на Бали — 6–12%. Для сохранения капитала в валюте лучше ОАЭ: дирхам привязан к доллару, налогов нет. Для паспорта — только Турция. Важнее другое: реалистичная чистая доходность в массовом сегменте составляет 4–6% годовых, а не 8–10%, которые показывают в презентациях.
В какой стране покупка недвижимости даёт гражданство?+
Из массово доступных направлений — только Турция, от $400 000 с обязательством не продавать объект три года. ОАЭ гражданство за недвижимость не выдают ни при какой сумме, только резидентскую визу. Кипр закрыл программу в 2020 году, Черногория — в 2022-м, Испания отменила золотую визу. Публикации о закрытых программах до сих пор висят в интернете, поэтому обещания паспорта ЕС за квартиру нужно проверять особенно тщательно.
Где вид на жительство получить проще всего?+
По соотношению порога и результата — в Турции: сумма для ВНЖ существенно ниже, чем для гражданства. Но регистрация закрыта в кварталах с превышенной долей иностранцев, и это проверяется по конкретному адресу. В ОАЭ порог выше, около $545 000 для десятилетней Golden Visa, зато ограничений по районам нет и виза не аннулируется при длительном отсутствии в стране. В Грузии и Армении пороги невысокие, но условия периодически пересматриваются.
Где иностранец не может владеть недвижимостью полностью?+
В Индонезии, включая Бали, иностранцы полную собственность не получают — доступны только формы долгосрочного пользования. В Таиланде можно владеть квартирой в кондоминиуме, но не землёй, и на иностранцев в здании действует квота. В ОАЭ полная собственность доступна только в определённых зонах, и правила различаются от эмирата к эмирату. Форму владения нужно выяснять до внесения задатка и получать подтверждение письменно.
Какой главный риск при покупке за рубежом?+
Не мошенничество, а неверный расчёт. Три самые частые ошибки: считать валовую доходность вместо чистой, забыть про ежегодные расходы на содержание и не проверить заранее, как будете переводить деньги. Сделки чаще срываются на последнем пункте, чем на юридических проблемах, потому что вопрос перевода откладывают на потом — а задаток при этом обычно невозвратный.
Нужно ли платить налог в России с зарубежной аренды?+
Если вы остаётесь налоговым резидентом России, доход от зарубежной недвижимости декларируется и облагается по российским правилам — независимо от того, есть ли налог в стране объекта. Отсутствие налога на аренду в ОАЭ означает отсутствие налога именно в ОАЭ. Налоговое резидентство определяется фактическим пребыванием, а не наличием квартиры или визы. Это вопрос к налоговому консультанту, и решать его стоит до покупки.