ИспанияЕСНедвижимостьИюнь 2026
Недвижимость в Испании для россиян
Барселона, Коста-Бланка, Малага — 2026
Испания — один из самых желанных рынков недвижимости в Европе. Теплый климат, море, развитая инфраструктура. Нюанс для россиян: с 2022 года испанские банки усложнили открытие счетов. Покупка возможна, но требует правильной подготовки.
Барселона кв.м
€3.5–8k
центр
Аликанте кв.м
€1.5–3.5k
Costa Blanca
Налог при покупке
8–11%
ITP
Цены на недвижимость в Испании 2026
| Город / регион | Студия | 1BR | 2BR | Кв.м |
|---|
| Барселона центр | €200k–380k | €300k–600k | €450k–1M+ | €4 000–8 000 |
| Барселона (Эшампле) | €160k–300k | €250k–480k | €380k–750k | €3 500–6 500 |
| Мадрид центр | €180k–350k | €280k–550k | €420k–900k | €3 800–7 000 |
| Мадрид (пригороды) | €100k–190k | €150k–290k | €220k–430k | €2 000–4 000 |
| Аликанте / Costa Blanca | €80k–160k | €130k–250k | €190k–380k | €1 500–3 500 |
| Малага / Costa del Sol | €110k–210k | €170k–330k | €250k–500k | €2 000–4 500 |
| Валенсия | €90k–170k | €140k–270k | €210k–410k | €1 800–3 800 |
| Тенерифе / Канары | €100k–190k | €160k–300k | €230k–440k | €1 800–3 500 |
Канарские острова — особый налоговый режим IGIC вместо НДС. Иностранцы могут получить резидентство Канар — налоги ниже чем в материковой Испании.
Процесс покупки для россиян
1
Получить NIE (номер иностранца)
Número de Identificación de Extranjero — обязателен для любых сделок в Испании. Оформляется в консульстве Испании в России или в комиссариате полиции при въезде. Срок 1-4 недели.
2
Открыть испанский банковский счёт
После 2022 года испанские банки (BBVA, Santander, CaixaBank) стали отказывать россиянам. Решения: счёт в банке ОАЭ или Казахстана для перевода средств, или через нотариальную сделку без местного счёта.
3
Nota Simple в реестре
Выписка из Registro de Propiedad — проверка правового статуса объекта. Стоимость €9, онлайн за 1-2 дня.
4
Договор задатка (Contrato de Arras)
Задаток 10%. При отказе покупателя — задаток теряется. При отказе продавца — он возвращает двойной задаток.
5
Нотариальное оформление
Escritura pública — сделка у нотариуса. Обе стороны присутствуют или представитель по доверенности. Регистрация в Registro de Propiedad — 2-4 недели.
Важно для россиян: с 2022 года санкции ЕС затрагивают переводы в Испанию. Платежи из российских банков заблокированы. Решение: счёт в третьей стране (ОАЭ, Армения, Казахстан, Сербия) и перевод оттуда.
Налоги при покупке и владении
| Налог | Размер | Примечание |
|---|
| ITP (налог на передачу прав) | 6–11% | Зависит от региона. Каталония 10%, Валенсия 10%, Мадрид 6%. |
| НДС на новостройки | 10% | Вместо ITP. Элитная недвижимость — 21%. |
| AJD (гербовый сбор) | 0.5–1.5% | На новостройки |
| IBI (ежегодный налог) | 0.4–1.3% | От кадастровой стоимости |
| IRNR (налог нерезидента) | 19% | На доход от аренды или 24% если нет договора об избежании двойного налогообложения |
| PlusValía (прирост кадастровой стоимости) | Переменный | Платит продавец при продаже |
| Capital Gains Tax | 19% | При продаже — на прирост стоимости |
Golden Visa Испании
- Порог — €500 000 без ипотеки. Можно покупать несколько объектов суммарно
- Что даёт — проживание в Испании и свободное перемещение по Шенгену
- Срок — 2 года, затем продление на 5 лет
- Требование — проживание не обязательно для продления. Достаточно 1 визита в год
- ПМЖ — через 5 лет проживания минимум 183 дня в год. Гражданство — через 10 лет
Внимание: с апреля 2024 года правительство Испании анонсировало отмену Golden Visa для недвижимости. Следите за актуальным статусом программы — рекомендуем проконсультироваться с юристом.
ROI и аренда в Испании
| Направление | Долгосрочная аренда | Краткосрочная (Airbnb) | Рост цен 2025 |
|---|
| Барселона | 3–5% | 5–8% | +8–12% |
| Мадрид | 3–5% | 5–7% | +9–13% |
| Аликанте / Costa Blanca | 4–6% | 6–10% | +7–11% |
| Малага / Costa del Sol | 4–6% | 7–11% | +10–15% |
| Тенерифе | 4–7% | 7–12% | +8–13% |
Лицензия на краткосрочную аренду: в Барселоне и ряде других городов лицензии на Airbnb крайне сложно получить — мораторий на новые. В Аликанте и Малаге проще. Проверяйте до покупки.
🏠 Бесплатная консультация
Недвижимость в Испании —
подберём под ваш бюджет
Оставьте заявку — партнёр-брокер свяжется в течение часа. Бесплатно, без навязывания.
✓ Бесплатно✓ Ответ за час✓ Подбор объектов✓ Помощь с документами
✓ Заявка принята! Брокер свяжется в течение часа.
Риски
- Банковские счета — испанские банки сложно открывают россиянам. Нужен счёт в третьей стране
- Переводы из России — санкционные ограничения. Только через банки нейтральных стран
- Лицензии Airbnb — в Барселоне практически невозможно. В других городах — проверять
- Golden Visa под вопросом — возможная отмена программы
- Высокие налоги при покупке — 10-11% ITP в Каталонии и Валенсии
Частые вопросы
Могут ли россияне купить недвижимость в Испании в 2026?+
Да. Санкции ЕС не запрещают физическим лицам покупать недвижимость. Проблема только с банковскими переводами из России — решается через счёт в нейтральной стране.
Сколько стоит квартира в Испании у моря?+
На Costa Blanca (Аликанте) — от €80k студия. Costa del Sol (Малага) — от €110k. Барселона — от €200k.
Какие налоги при покупке квартиры в Испании?+
При покупке вторичной: ITP 6-11% (зависит от региона) + нотариус ~0.5%. Новостройка: НДС 10% + гербовый сбор 0.5-1.5%.
Golden Visa Испании 2026 — работает ли?+
Правительство анонсировало отмену в 2024 году. Статус меняется — перед подачей консультируйтесь с юристом.
Как перевести деньги на покупку в Испании из России?+
Через счёт в третьей стране: ОАЭ, Армения, Казахстан, Сербия. Из российского банка напрямую — заблокировано.