Недвижимость для ВНЖ
— где покупка даёт статус

Покупка недвижимости для ВНЖ работает не везде, где обещают. В Португалии этот маршрут закрыли ещё в 2023 году, в Черногории завершили программу гражданства, а в Таиланде и Вьетнаме «ВНЖ за квартиру» не существовало никогда. Зато реально работают Сербия, Турция, Греция, Черногория, Грузия и ОАЭ — с очень разными порогами и правами. Разбираем, где что даёт покупка, сколько стоит вход и на чём здесь чаще всего теряют деньги.

Где покупка реально даёт ВНЖ

Покупка недвижимости для получения ВНЖ работает в шести странах из тех, что доступны россиянам. Ниже — что даёт каждая.

Сербия

ВНЖ Сербии при покупке недвижимости для россиян — это временное пребывание, которое требует продления. Покупка недвижимости в Сербии для ВНЖ даёт основание подать на статус, но не превращает его в бессрочный автоматически.

Чем привлекает: географическая близость к Евросоюзу без входа в него, отсутствие языкового барьера в бытовом смысле, понятная процедура и невысокие цены. Сербия, ВНЖ для россиян 2026, покупка недвижимости — тема, по которой спрос заметно вырос.

Что учесть: стоимость недвижимости в Сербии для получения ВНЖ формально не ограничена снизу, но это не значит, что подойдёт любой объект — требования к оформлению и статусу недвижимости есть. Условия периодически корректируются.

Турция

Купить недвижимость в Турции для ВНЖ можно в любом регионе, но стоимость недвижимости для ВНЖ Турции считается по оценочной стоимости объекта, а не по сумме в договоре. Это принципиальный момент: занижение цены в документах ради налогов может лишить вас основания для статуса.

Плюсы направления: зрелый рынок с отработанными процедурами, большой вторичный сегмент, полная собственность иностранцу, много русскоязычных специалистов.

Подробно про пороги, процедуру и подводные камни — на странице гражданство Турции за недвижимость. Обзор рынка и цен — недвижимость в Турции.

Греция

Главное отличие от остальных: греческий ВНЖ даёт свободу передвижения по Шенгену. Ни сербский, ни турецкий, ни черногорский такого не дают.

Взамен — высокий порог. Требования к минимальной стоимости объекта в Греции пересматривались и стали различаться по регионам: в популярных зонах вроде Афин и островов порог заметно выше, чем в менее востребованных областях. Это сделано намеренно, чтобы перенаправить инвестиции из перегретых районов.

Черногория

Черногорский вид на жительство на основании недвижимости — временный статус, требующий ежегодного продления и сохранения основания. Постоянный статус требует нескольких лет непрерывного проживания.

Ещё один нюанс: Черногория не входит в Шенген, хотя движется к вступлению в ЕС. Рассчитывать на свободу передвижения по Европе с черногорским ВНЖ не стоит.

Грузия и ОАЭ

Недвижимость в Грузии для ВНЖ — рабочий вариант с умеренным порогом. Покупка объекта выше установленной стоимости даёт основание претендовать на вид на жительство. Плюсы: самая быстрая процедура сделки среди всех направлений, полная собственность, низкие транзакционные издержки. Разбор — ВНЖ Грузии и рынок Грузии.

ОАЭ дают резидентскую визу при покупке от порога, а при более высокой стоимости — Golden Visa на десять лет. Порог здесь самый высокий из списка, зато статус долгий и не требует ежегодного продления. Подробно — ВНЖ Дубая и Golden Visa.

Внж для россиян за покупку недвижимости в обеих странах оформляется на общих основаниях, отдельных ограничений по гражданству нет.

Где это не работает

Раздел, который сэкономит вам время и деньги.

Португалия

Недвижимость в Португалии для ВНЖ — этот маршрут отменён. Португальская программа золотой визы продолжает существовать, но получить статус за покупку жилой недвижимости больше нельзя: инвестировать нужно в другие инструменты — фонды, бизнес, создание рабочих мест.

Публикации, обещающие вид на жительство за квартиру в Лиссабоне или Порту, описывают условия, действовавшие до 2023 года. Если вам предлагают такую схему сегодня — это повод насторожиться.

Таиланд и Вьетнам

ВНЖ Тайланд для россиян при покупке недвижимости, ВНЖ Таиланд для россиян при покупке недвижимости и ВНЖ Вьетнам для россиян при покупке недвижимости — таких программ не существует. Это не «закрыли», а никогда и не было.

В Таиланде есть отдельные долгосрочные визовые программы, где недвижимость может учитываться как часть подтверждения состоятельности, но это принципиально другой механизм. Плюс там иностранцу доступна только квартира в кондоминиуме в рамках квоты, а земля недоступна вовсе.

Беларусь

Недвижимость для ВНЖ, Беларусь и ВНЖ Беларусь для россиян при покупке недвижимости — вопрос, который обычно решается проще, чем думают. У граждан России в Беларуси особый статус в рамках Союзного государства, и покупать квартиру ради права проживания, как правило, не требуется.

Что на самом деле даёт статус

Три вещи, которые важнее выбора страны.

1. Это временный статус, а не постоянный. Почти везде ВНЖ за недвижимость нужно продлевать, сохраняя основание. Постоянный статус требует лет проживания и отдельной процедуры
2. Продадите объект — потеряете основание. Пока статус привязан к владению, продажа недвижимости обнуляет его. Это ограничивает свободу распоряжаться активом
3. ВНЖ не равно гражданству. Из списка паспорт даёт только Турция, и то при высоком пороге и с условием держать объект определённый срок

Как выбрать страну под цель

Универсального «лучшего» варианта нет: дешёвый вход в Сербию не поможет, если нужен паспорт, а турецкий порог избыточен, если цель — просто жить в Европе. Сначала формулируется цель, потом подбирается страна, и только потом объект.

Частые вопросы