ОАЭ7 эмиратовОбзор страныОбновлено август 2026
Недвижимость в ОАЭ
— цены по эмиратам 2026
Эмираты — это не один рынок, а семь разных, и разброс между ними десятикратный: студия в Аджмане начинается примерно от $50 000, в Дубае от $100 000, а верхней границы нет вовсе. Налогов на владение, аренду и продажу нет ни в одном эмирате, резидентская виза выдаётся по единым федеральным правилам. Но есть то, о чём почти не пишут: правила покупки для иностранцев устанавливает каждый эмират сам, и они существенно различаются. Разбираем все семь, цены, налоговый режим и где именно вам вообще разрешат оформить собственность.
Вход в стране от
$50k
Аджман
Налог на владение
0%
во всех эмиратах
Налог с аренды
0%
и с продажи тоже
Golden Visa
10 лет
условия федеральные
Гражданство
Нет
не выдаётся
Семь эмиратов — сравнительная таблица
Квартира в Эмиратах — понятие растяжимое: между Аджманом и Дубаем разница в цене метра может быть трёхкратной при одинаковой площади.
| Эмират | Студия от | Сбор | Для кого |
|---|
| Аджман | $50 000 | ~2% | Минимальный бюджет |
| Шарджа | $65 000 | ~2% | Дёшево, но с ограничениями |
| Рас-эль-Хайма | $80 000 | ~2% | Курорт, развитие |
| Абу-Даби | $95 000 | ~2% | Стабильность, низкие издержки |
| Дубай | $100 000 | 4% | Выбор и ликвидность |
| Фуджейра | $70 000 | ~2% | Индийский океан, тихо |
| Умм-эль-Кувейн | $60 000 | ~2% | Наименее развитый |
Ищут это направление по-разному: недвижимость в Арабских Эмиратах, квартира в Эмиратах, цены и арабские эмираты, квартиры — формулировки разные, страна одна. Купить квартиру в Эмиратах, цена которой укладывается в скромный бюджет, реально: купить квартиру в Эмиратах недорого получится в северных эмиратах, а купить квартиру в Арабских Эмиратах премиального класса — в Дубае и Абу-Даби.
Сколько стоит квартира в Эмиратах в среднем — вопрос без осмысленного ответа: арабские эмираты, сколько стоит квартира, зависит целиком от эмирата. Стоимость квартиры в Эмиратах варьируется от $50 000 до нескольких миллионов, и усреднять эти цифры бессмысленно. Квартиру купить в Арабских Эмиратах цены позволяют почти любому бюджету от $50 000, вопрос только в эмирате.
Основной рынок для иностранного покупателя — Дубай и Абу-Даби: там сосредоточено подавляющее большинство предложений, работает понятное регулирование и есть ликвидность при перепродаже. Остальные эмираты — это либо бюджетный вход, либо нишевые истории.
Квартира ОАЭ, цены на которую вы видите в объявлении, почти всегда указаны в дирхамах или долларах. ОАЭ, стоимость квартиры и стоимость недвижимости в ОАЭ в целом принято считать в валюте, а не в рублях.
Недвижимость в Эмиратах, цены на квартиры и общий уровень рынка удобнее смотреть по эмиратам — разделы ниже. Недвижимость Эмираты купить можно во всех семи, но условия сильно различаются. Купить недвижимость в Арабских Эмиратах на условиях полной собственности проще всего в Дубае. Купить недвижимость в ОАЭ можно и в северных эмиратах, но там нужно внимательнее проверять форму владения.
Про цифры. Это ориентиры для планирования бюджета, а не котировки. Рынок ОАЭ двигается быстро, и по конкретному объекту цена может отличаться на 15–20% в обе стороны. Перед сделкой запрашивайте актуальную выборку по интересующему эмирату.
Налоги — почему сюда едут
Недвижимость в ОАЭ, налоги — это первое, что проверяют, и здесь всё действительно так, как рассказывают.
| Налог | ОАЭ | Турция | Россия |
|---|
| Ежегодный на недвижимость | Нет | 0,1–0,6% | Есть |
| На доход от аренды | Нет | Есть | Есть |
| На прирост при продаже | Нет | До 5 лет владения | До 5 лет владения |
| Разовый при покупке | 2–4% | ~4% | Пошлина |
Рынок недвижимости ОАЭ строится вокруг этого режима: инвестиции недвижимость ОАЭ привлекают прежде всего отсутствием налоговой нагрузки, а не доходностью как таковой. Недвижимость в ОАЭ купить инвестиции чаще всего мотивируют именно этим.
Это не льгота для иностранцев, а общий режим: в ОАЭ нет подоходного налога с физических лиц как такового. Экономика построена на других источниках.
Оговорка, которую опускают в рекламе. Отсутствие налогов в ОАЭ не отменяет ваших обязательств в стране налогового резидентства. Если вы остаётесь налоговым резидентом России, доход от сдачи эмиратской квартиры декларируется и облагается по российским правилам. Налоговое резидентство определяется фактическим пребыванием и отдельными критериями, а не наличием визы или квартиры. Это вопрос к налоговому консультанту, а не к агенту.
Где иностранцу можно покупать — правила разные
Главное практическое отличие ОАЭ от Турции: единых правил по стране нет. Каждый эмират устанавливает свои, и разница существенная.
| Эмират | Полная собственность иностранцу |
|---|
| Дубай | Freehold во многих зонах, покрывают почти все интересные районы |
| Абу-Даби | Только в определённых инвестиционных зонах, список ограничен |
| Аджман | Freehold в отдельных проектах, проверять по каждому объекту |
| Шарджа | Для покупателей не из стран Залива преимущественно долгосрочное пользование, а не собственность |
| Рас-эль-Хайма | Freehold в назначенных зонах |
Формы владения, которые легко перепутать. Помимо freehold в ОАЭ распространены leasehold, musataha и usufruct — это долгосрочные права пользования, обычно на 50–99 лет. В объявлении такой объект выглядит как обычная продажа и стоит дешевле, но полной собственностью не является и, как правило, не засчитывается для резидентской визы. Форму владения выясняйте до внесения задатка и требуйте письменного подтверждения.
Именно поэтому вопрос «где покупать» в ОАЭ — это не только про цену и вид из окна, но и про то, что вам вообще разрешат оформить.
ОАЭ, покупка недвижимости для иностранца всегда начинается с этой проверки. Покупка недвижимости в Эмиратах и покупка недвижимости в Объединённых Арабских Эмиратах — одно и то же, но условия внутри страны разные. Жилая недвижимость в ОАЭ и коммерческая недвижимость в ОАЭ регулируются по-разному даже в пределах одного эмирата.
Дубай
Dubai / Дубай
студия от $100 000 · сбор 4% · доходность 5–9%
Крупнейший и самый ликвидный рынок страны. Огромный выбор районов от бюджетного Arjan до премиальной Palm Jumeirah, беспроцентная рассрочка от застройщиков, freehold почти везде, где интересно покупателю. Взамен — самый высокий сбор при покупке, максимальный объём нового строительства и повышенная волатильность. Недвижимость ОАЭ, Дубай — это примерно 80% всех запросов рынка, и не без причины.
ОАЭ, квартира в Дубае — самая частая связка запросов по стране. Купить квартиру в ОАЭ, Дубай остаётся самым понятным вариантом для тех, кто выбирает впервые.
Покупка квартир в ОАЭ и ОАЭ, продажа квартир — основной оборот приходится именно на этот эмират. ОАЭ, продажа недвижимости в целом тоже сконцентрирована здесь.
Полный разбор районов, доходности и рисков — на отдельной странице: недвижимость в Дубае. Там же цены по каждому району и расчёт чистой доходности.
Абу-Даби
Abu Dhabi / Абу-Даби
студия от $95 000 · сбор ~2% · доходность 6–8%
Столица и крупнейший эмират, экономика на госсекторе и энергетике. Дешевле Дубая на 15–25% при вдвое меньшем сборе за регистрацию — на объекте за $200 000 экономия около $4 000. Рынок спокойнее и менее спекулятивен. Минус — зоны для иностранцев ограничены списком инвестиционных островов, а выбор объектов кратно уже дубайского.
Подробный разбор островов Al Reem, Yas, Saadiyat и остальных с ценами — недвижимость в Абу-Даби.
Квартиры (Шардже — что нужно знать)
Sharjah / Шарджа
студия от $65 000 · дёшево, но с оговорками
Третий по величине эмират, вплотную примыкает к Дубаю — многие работают в Дубае, а живут здесь ради экономии. Культурная столица ОАЭ: музеи, университеты, историческая застройка. Квартиры в Шардже стоят заметно дешевле дубайских при том же расстоянии до работы. Квартира ОАЭ, Шарджа — популярный запрос именно из-за этой экономии.
Но есть два серьёзных ограничения, из-за которых Шарджу редко советуют покупателям из России.
- Форма владения. Для покупателей не из стран Персидского залива здесь распространены долгосрочные права пользования, а не полная собственность. Купить недвижимость в Шардже на условиях freehold можно далеко не везде, и для резидентской визы такие объекты обычно не подходят
- Сухой закон. Шарджа — единственный эмират с полным запретом алкоголя, включая частное потребление. Для кого-то это неважно, для кого-то принципиально
Недвижимость в Шардже при этом остаётся востребованной у самих жителей ОАЭ — рынок аренды здесь живой. Купить недвижимость в Шардже иностранцу сложнее, чем в соседних эмиратах.
Купить квартиру в Шардже (ОАЭ) имеет смысл, если вы точно понимаете, что покупаете, и виза вам не нужна. Во всех остальных случаях разница в цене с Аджманом или Абу-Даби не окупает ограничений.
Аджман — самый дешёвый вход в ОАЭ
Ajman / Аджман
студия от $50 000 · минимальный порог в стране
Самый маленький эмират и самый доступный вход на рынок ОАЭ. Квартиры в Аджмане (ОАЭ) стоят вдвое дешевле дубайских: за $50 000–70 000 здесь берут студию в новом комплексе с бассейном, часто с видом на море. До Дубая около часа на машине, до Шарджи двадцать минут.
ОАЭ, Аджман — купить квартиру здесь дешевле всего в стране. Дешёвые квартиры в ОАЭ — это в первую очередь про Аджман, во вторую про Умм-эль-Кувейн.
Кому подходит: тем, у кого бюджет не дотягивает до Дубая, но нужна именно ОАЭ — например, для сдачи в аренду или как база рядом с Дубаем. Аджман: купить квартиру можно во freehold в отдельных проектах, но статус проверяется по каждому объекту отдельно, единого правила нет.
Чего ждать не стоит: ликвидности. Рынок маленький, покупателей мало, перепродажа занимает долго. Инфраструктура скромнее дубайской, а арендаторы — в основном те, кто работает в Шардже и Дубае и экономит на жилье.
Про порог визы. Купить квартиру в Аджмане (ОАЭ), цены на которую начинаются от $50 000, — вариант рабочий, но на резидентскую визу такая сумма не проходит: минимальный порог по инвестиционной визе примерно вчетверо выше. Если виза входит в цель, бюджет придётся пересматривать.
Рас-эль-Хайма
Ras Al Khaimah / Рас-эль-Хайма, РАК
студия от $80 000 · курортное развитие
Северный эмират с горами Хаджар, пляжами и растущим туристическим сектором. Здесь строится крупный курортный кластер на острове Аль-Марджан, включая казино-курорт, — и именно с этим связан рост интереса к местной недвижимости. Freehold доступен в назначенных зонах.
Рас-эль-Хайма сейчас в той же логике, что Дубай пятнадцать лет назад: ставка на будущее развитие при относительно низком входе. Это работает в обе стороны — потенциал есть, но и рынок пока тонкий, а ликвидность низкая.
До Дубая около часа езды. Аэропорт свой есть, но расписание ограниченное — в основном летают через Дубай.
Виза при покупке и правда про гражданство
Хорошая новость: условия одинаковы во всех эмиратах. Golden Visa и инвесторские визы регулируются на федеральном уровне, поэтому неважно, купили вы в Дубае, Абу-Даби или Рас-эль-Хайме.
- Golden Visa — от AED 2 000 000 (~$545 000), срок до 10 лет с продлением. Золотая виза ОАЭ, недвижимость как основание — самый частый путь её получения
- Инвесторская виза — от AED 750 000 (~$204 000), срок короче
- ВНЖ ОАЭ при покупке недвижимости оформляется на основании подтверждённого владения объектом, а не суммы в договоре — учитывается оценочная стоимость
- Объект должен быть freehold. Формы долгосрочного пользования обычно не засчитываются — вот почему форма владения важнее эмирата
Про гражданство — сразу и прямо. ОАЭ не выдают гражданство за покупку недвижимости ни при какой сумме и ни в одном эмирате. Покупка даёт резидентскую визу, то есть право жить в стране, но не паспорт. Если вам нужен именно второй паспорт за инвестиции, смотрите Турцию: там программа работает от $400 000 с обязательством удерживать объект три года.
Подробный разбор порогов, что даёт и чего не даёт виза, и почему обычная резидентская виза аннулируется при отсутствии в стране более полугода, а Golden Visa нет — ВНЖ и Golden Visa. Сравнение с турецкой программой — ВНЖ и гражданство Турции.
Рынок недвижимости ОАЭ — что происходит
Спрашивают часто и по-разному: недвижимость в ОАЭ упала, цены на недвижимость в ОАЭ упала, недвижимость в Эмиратах подешевела, недвижимость в ОАЭ сейчас — суть одна.
Конкретных процентов мы не называем — по той же причине, по которой не даём ставок ипотеки. Рынок ОАЭ двигается быстро, и цифра устареет за квартал.
Стоит ли покупать квартиру в Эмиратах прямо сейчас — вопрос, на который честный ответ зависит от вашей цели, а не от прогноза рынка.
Что можно сказать по существу:
- Эмираты и сегменты живут по-разному. Заголовок про падение может относиться к дубайскому премиуму и не относиться к вашей студии в Аджмане
- Объём нового строительства велик, особенно в Дубае. Это структурный фактор давления на цены в массовом сегменте
- Рынок цикличен. Падение 2008–2011 годов было очень глубоким, и презентации застройщиков обычно начинают график с 2021 года
- Спрос завязан на приток иностранного капитала, а не на внутреннюю экономику. Это работает в обе стороны
Что делать вместо чтения прогнозов. Запрашивайте статистику реальных сделок по конкретному зданию или проекту за последние месяцы. В Дубае её публикует Земельный департамент, в других эмиратах — соответствующие ведомства. Средняя по стране смешивает виллу на Palm Jumeirah за пять миллионов и студию в Аджмане за пятьдесят тысяч и не говорит ничего о вашем объекте.
Как купить россиянину
Можно ли купить квартиру в ОАЭ гражданину России — да, ограничений по гражданству нет ни в одном эмирате. Покупка недвижимости в ОАЭ для россиян проходит на общих основаниях.
- Выбрать эмират и проверить форму владения. Это первый шаг, а не последний: от него зависит, получите ли вы собственность и визу
- Определить сегмент. ОАЭ, квартиры средний сегмент — самая массовая история; дешёвый вход и премиум работают по разной логике
- Посчитать бюджет с расходами. Цена плюс сбор 2–4% плюс комиссия агента 2% плюс service charge на год вперёд
- Выяснить механику перевода денег — до выбора объекта. Это главная точка, где сделки срываются
- Проверить порог визы, если резидентство входит в цель
- Оформить сделку. Можно дистанционно по доверенности, механика разобрана в материале как купить квартиру в Дубае
Где искать. Основные площадки рынка ОАЭ — Bayut, Property Finder и Dubizzle. Российские сервисы объявлений здесь не работают. Сайты недвижимости ОАЭ у застройщиков часто содержат лоты, которых нет в открытых базах.
Купить квартиру в ОАЭ недорого проще всего в северных эмиратах, а ОАЭ, квартиры, цены, купить — связка, с которой начинают почти все. Стоимость квартиры в ОАЭ для русских ничем не отличается от цены для любого другого иностранца: отдельных ценников по гражданству нет.
Про агентства. Агентство недвижимости ОАЭ выбирают чаще всего по языку общения. Русские агентства недвижимости в ОАЭ существуют, и работать с русскоязычным брокером удобнее. Единственное, что стоит проверять независимо от языка, — регистрацию агента в профильном реестре эмирата. У добросовестного брокера есть номер, который можно сверить.
Отдельная тема — расчёты в рублях. ОАЭ, купить квартиру в рублях напрямую нельзя: рынок котируется в дирхамах и долларах, рубль нужен только для планирования бюджета. Купить квартиру в ОАЭ, цены в рублях, недвижимость в ОАЭ, цены в рублях — всё это пересчёт по курсу, а не отдельный ценник. Купить квартиру в Эмиратах, цена в рублях меняется вместе с курсом, даже когда долларовая стоит на месте.
Пересчёт цен в рубли, валютный риск при рублёвых доходах и практика перевода средств — в отдельном материале.
Разбор без обязательств
Проверим, что вам
реально доступно
Форма владения, порог визы, реальные цены на сегодня — три вещи, из-за которых сделки срываются уже после задатка. Напишите бюджет и цель, разберём до того, как вы внесёте деньги.
✅ Заявка отправлена! Свяжемся с вами в течение 24 часов.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в ОАЭ?+
Зависит от эмирата, разброс большой. Самый дешёвый вход в Аджмане — студия примерно от $50 000. В Шардже от $65 000, в Рас-эль-Хайме от $80 000, в Абу-Даби от $95 000, в Дубае от $100 000. Квартира в ОАЭ, цены на которую заметно ниже этих, обычно означает форму владения, отличную от полной собственности, — проверяйте статус. Верхней границы нет: премиальные объекты стоят миллионы.
Какие налоги на недвижимость в ОАЭ?+
Ежегодного налога нет ни в одном эмирате, налога на доход от аренды нет, налога на прирост при продаже тоже нет. Единственный крупный платёж — разовый сбор за регистрацию: около 4% в Дубае и около 2% в Абу-Даби и северных эмиратах. Важная оговорка: отсутствие налогов в ОАЭ не отменяет обязательств в стране вашего налогового резидентства.
В каком эмирате лучше покупать?+
Дубай — максимальный выбор, ликвидность и рассрочка от застройщиков, но сбор 4% и высокая волатильность. Абу-Даби дешевле на 15–25% при сборе около 2%, спокойнее, но зоны для иностранцев ограничены. Аджман — минимальный вход от $50 000, но низкая ликвидность и суммы не хватит на визу. Шарджа дешёвая, но там ограничения по формам владения и сухой закон. Рас-эль-Хайма — ставка на будущее развитие.
Везде ли в ОАЭ иностранец может купить недвижимость?+
Нет, и это главное заблуждение. Правила устанавливает каждый эмират отдельно. В Дубае freehold-зон много, в Абу-Даби только определённые инвестиционные зоны, в Шардже для покупателей не из стран Залива распространены формы долгосрочного пользования вместо собственности. Помимо freehold встречаются leasehold, musataha и usufruct — в объявлении выглядят похоже, но прав дают меньше и для визы обычно не годятся.
Даёт ли покупка недвижимости в ОАЭ вид на жительство?+
Да, и условия одинаковы во всех эмиратах, потому что Golden Visa и инвесторские визы регулируются федерально. Долгосрочная виза — от AED 2 000 000 (~$545 000), инвесторская — от AED 750 000 (~$204 000). ОАЭ, ВНЖ за недвижимость требует, чтобы объект был оформлен именно как freehold: формы долгосрочного пользования, как правило, не засчитываются.
Даёт ли ОАЭ гражданство за недвижимость?+
Нет, ни при какой сумме и ни в одном эмирате. Покупка даёт резидентскую визу — право жить в стране, но не паспорт. Это принципиальное отличие от Турции, где гражданство доступно при инвестиции от $400 000 с обязательством удерживать объект три года. Натурализация в ОАЭ возможна только по номинации властей, заявку подать нельзя.
Можно ли россиянину купить квартиру в ОАЭ?+
Да, ограничений по гражданству нет. Как купить квартиру в ОАЭ гражданину России: нужен загранпаспорт, ВНЖ не требуется, сделку можно провести дистанционно по доверенности. Единственное реальное ограничение — объект должен находиться в зоне, где иностранцам разрешена покупка, и правила различаются от эмирата к эмирату. Недвижимость в ОАЭ купить гражданину России проще всего в Дубае, где freehold-зон больше всего.
Стоит ли покупать квартиру в Эмиратах сейчас?+
Универсального ответа нет, и уверенный ответ обычно означает, что вам продают. Если покупка нужна под резидентство или проживание, момент входа вторичен — вы покупаете функцию. Если цель заработать на росте за год-два, смотрите статистику сделок по конкретному эмирату и типу объекта. Учитывайте объём нового строительства, цикличность рынка и валютный риск при рублёвых доходах.