ТурцияКашБирюзовое побережьеОбновлено июль 2026
Квартира (Каш, Турция)
— цены 2026
Каш — самый камерный курорт турецкого побережья и, пожалуй, единственный, который не превратился в стройплощадку. Восемь тысяч жителей, бугенвиллии над узкими улицами, ликийские гробницы прямо в городской застройке, лучший в стране дайвинг и греческий остров в двух километрах от марины. Обратная сторона той же медали: предложений здесь единицы, ближайший аэропорт в двух часах по серпантину, а пляжей в привычном понимании нет вовсе. Купить недвижимость в Каше (Турция) можно от €75 000. Разбираем цены, логистику и минусы честно.
Квартира 1+1 от
€75k
склоны над центром
Центр от
€95k
пешком до марины
Аэропорт
110 км
Даламан, ~2 часа
Население
8 тыс.
городок, не город
До Греции
2 км
остров Мейс, паром
Каш — что это за место и кому подходит
Каш стоит на скалистом мысу Бирюзового побережья, в провинции Анталья, между Фетхие и Демре. Античное название — Антифеллос, и от него остались амфитеатр над морем и ликийские скальные гробницы, встроенные прямо в жилые кварталы. Городок маленький: пара главных улиц, марина, набережная, рынок по пятницам.
Недвижимость (Каш) — это про образ жизни, а не про инвестицию и не про массовый рынок. Сюда едут за водой, которая считается самой чистой на турецком побережье, за дайвингом мирового уровня, за Ликийской тропой, за затонувшим городом Кекова и за тем, что здесь нет ни одного многоэтажного отеля-муравейника.
Отдельная особенность: в двух километрах от марины лежит греческий остров Кастелоризо, он же Мейс (Meis) — из Каша туда ходит паром. Формально это Евросоюз в получасе на катере, что для части покупателей имеет практическое значение.
Каш подойдёт, если вы:
- ныряете или всерьёз собираетесь — по дайвингу это лучшая точка Турции без конкуренции
- ищете камерное место без массового туризма и готовы за это платить неудобствами
- покупаете для себя и не рассчитываете быстро перепродать
- любите горы и пешие маршруты — Ликийская тропа проходит рядом
Не подойдёт, если вы: летаете часто, хотите песчаный пляж в шаговой доступности, нуждаетесь в серьёзной медицине и развитой инфраструктуре или покупаете ради арендного дохода. По этим пунктам сильнее Фетхие, Сиде или Анталия (Анталья).
Каш: купить квартиру — сколько стоит в 2026
Главный фактор цены здесь не вид и не район, а сам факт наличия предложения. Рынок штучный, и это держит ценник выше, чем можно было бы ожидать от городка на восемь тысяч жителей.
| Тип объекта | Каш | Калкан |
|---|
| Квартира 1+1 (студия со спальней) | €75 000 – 110 000 | €120 000 – 165 000 |
| Квартира 2+1 | €110 000 – 155 000 | €165 000 – 230 000 |
| Квартира с видом на море | от €130 000 | от €180 000 |
| Вилла / дуплекс с участком | от €300 000 | от €350 000 |
| Видовая вилла (Чукурбаг) | от €500 000 | от €450 000 |
Купить квартиру в Каш (Турция) дешевле €70 000 практически нельзя — предложений в этом диапазоне почти нет физически. Каш: апартаменты и квартиры (Турция) вообще составляют меньшую часть рынка — основа предложения здесь виллы и дуплексы, а многоквартирные комплексы наперечёт. Квартиры в Каш (Турция) стоит искать заранее и быть готовым ждать подходящий вариант.
Если видите объявление с ценой заметно ниже рынка, проверьте адрес по карте: под вывеской «Каш» продают объекты в радиусе тридцати километров, включая деревни в горах, откуда до моря придётся ехать. Про сам документ на собственность — Тапу в Турции.
Про валюту. Цены здесь называют в евро, долларах или фунтах — сказывается британское присутствие в Калкане. Ориентир для прикидки — 95 ₽ за €1 и 85 ₽ за $1, обязательно пересчитайте по актуальному курсу на день сделки.
Районы и окрестности
Каш центр / Kaş Merkez
от €95 000 · всё пешком, бугенвиллии и марина
Компактное ядро городка: марина, набережная, узкие улицы с ресторанами, амфитеатр Антифеллоса над морем, ликийские гробницы между домами. Машина здесь не нужна — всё в пятнадцати минутах ходьбы. Жилой фонд небольшой и разновозрастный, парковка проблемная, зато атмосфера лучшая на побережье.
Склоны над центром
от €75 000 · дешевле, но лестницы
Кварталы, поднимающиеся по склону от набережной. Здесь самый доступный вход в Каш и лучшие виды на залив. Плата за это буквальная — подъёмы и лестницы каждый день. Отличный вариант, если вы в форме, и плохой, если планируете жить тут в семьдесят.
Чукурбаг / Çukurbağ
от €160 000 · полуостров, премиум, панорамы
Узкий полуостров, выступающий от города в море. Виллы с бассейнами, круговые виды на залив и на греческий Мейс, тишина. Самый дорогой и самый узнаваемый адрес Каша. Предложение штучное, машина обязательна.
Калкан / Kalkan
от €120 000 · 27 км, британская община, виллы с видом
Отдельный посёлок в получасе езды, формально в том же районе Каш. Ступенчатая застройка по склону над бухтой, много вилл с инфинити-бассейнами, сложившаяся британская община, рестораны на крышах. Дороже Каша и более «сделан под аренду»: летом здесь плотный поток европейцев, зимой заметно тише.
Патара / Patara, Учагыз / Üçağız, Кекова
штучные предложения · охранные зоны
Окрестности с сильными ограничениями застройки. В Патаре — античный город и восемнадцатикилометровый песчаный пляж, который является местом гнездования морских черепах: строительство там ограничено и археологически, и экологически. Учагыз и деревни у Кековы — крошечные, с минимальной инфраструктурой. Любой объект здесь проверяйте через юриста до депозита.
Логистика — главный минус Каша
Это первое, что нужно взвесить, потому что изменить его нельзя никакими деньгами.
| Аэропорт | Расстояние | Время в пути | Зимой |
|---|
| Даламан (DLM) | ~110 км | ~2 часа | Рейсов мало |
| Анталия (AYT) | ~185 км | ~3 часа | Круглый год |
Дорога в обе стороны идёт горным серпантином вдоль побережья. Летом она красивая, зимой в дождь — утомительная. Практический расклад такой: Даламан ближе, но зимой оттуда мало прямых рейсов; Анталия работает круглый год, но это три часа в одну сторону.
Что это означает в жизни. Разовая поездка — не проблема. Но если вы летаете раз в месяц, вы добавляете к каждой поездке четыре-шесть часов дороги плюс стоимость трансфера. За год это превращается в существенную статью времени и денег. Если летаете часто, честнее сразу смотреть
Фетхие (Даламан в 50 км) или Анталийское побережье.
Сравнить рейсы по обоим аэропортам удобно через агрегатор — разница в цене между Даламаном и Анталией иногда перекрывает разницу в трансфере.
Пляжи — вторая важная оговорка
В Каше нет пляжа. Это не придирка и не преувеличение — побережье здесь скалистое, и вход в воду организован с бетонных платформ и по лестницам, как на многих греческих и итальянских курортах.
Вода при этом изумительная: прозрачная, глубокая сразу у берега, именно поэтому здесь и сложился дайвинг. Но если в вашей картинке отпуска есть песок, лежаки и заход по мелководью с детьми, Каш эту картинку не даёт.
- Капуташ / Kaputaş — знаменитый пляж в ущелье между Кашем и Калканом. Очень красивый, очень маленький и летом переполненный. Спуск по длинной лестнице, парковки мало
- Патара / Patara — восемнадцать километров песка в 40 км от Каша. Природоохранная зона, вечером пляж закрывается в сезон гнездования черепах, инфраструктура минимальная
- Бухты с лодки — основной способ купаться здесь у местных: катер, Кекова, безлюдные заливы
Как это влияет на выбор. Если купание с песчаного пляжа — регулярный сценарий, а не приятный бонус, направление стоит пересматривать. Если вас устраивает платформа, маска и глубокая вода — Каш даст лучшее качество воды на всём турецком побережье.
Минусы Каша, о которых не пишут в подборках
- Городок крошечный. Восемь тысяч жителей. Один нормальный супермаркет, серьёзной больницы нет — при чём-то сложном везут в Фетхие или Анталию. Выбор школ, сервисов, специалистов минимальный.
- Рельеф. Каш построен на склоне, лестницы повсюду. Для человека с ограниченной подвижностью или в возрасте это ежедневная проблема, а не живописная деталь.
- Зимой очень тихо. Часть ресторанов и магазинов закрывается с ноября по март. Живут круглый год немногие, и это чувствуется.
- Предложение штучное. Подбирать придётся из единиц вариантов, а не из десятков. Иногда подходящего объекта просто нет в продаже, и надо ждать.
- Дорого за метр. Соотношение цены и размера городка непропорциональное — вы платите за дефицит и за атмосферу, а не за инфраструктуру.
- Ликвидность самая узкая в регионе. Покупатель специфический: тот, кому нужен именно Каш. Круг таких людей мал, продажа может занять год и дольше.
- Охранные зоны. Ликийские гробницы, античный Антифеллос, Патара — археологические и природоохранные ограничения реальны. Реконструкция и новое строительство упираются в согласования.
- Сейсмика. Юго-запад Турции сейсмически активен. DASK обязателен, год постройки смотреть нужно.
- Русскоязычной среды нет. Публика британская, немецкая и турецкая из Стамбула и Анкары.
Расходы на содержание и налоги
| Статья | Сколько | Периодичность |
|---|
| Tapu Harcı (сбор за оформление) | ~4% от заявленной стоимости | Один раз при покупке |
| Оценка SPK (ekspertiz raporu) | €150 – 350 | Один раз при покупке |
| Айдат (обслуживание комплекса) | €50 – 130 / мес | Ежемесячно |
| Содержание виллы с бассейном | €150 – 350 / мес | Ежемесячно |
| Emlak Vergisi (налог на недвижимость) | 0,1 – 0,6% от кадастровой | Ежегодно |
| DASK (страховка от землетрясения) | €25 – 60 | Ежегодно, обязательно |
| Коммунальные (вода, свет, интернет) | €55 – 120 / мес | Ежемесячно |
Специфика Каша и Калкана: значительная часть рынка — виллы, а не квартиры, и содержание виллы с бассейном и садом стоит принципиально других денег, чем айдат за квартиру. Закладывайте обслуживание бассейна, садовника и присмотр за домом в межсезонье, если бываете наездами. Полный разбор статей — содержание квартиры в Турции.
Налог при продаже. Если продаёте раньше чем через 5 лет владения, с прироста стоимости платится подоходный налог по прогрессивной шкале. После 5 лет владения налог не начисляется. Не путайте с трёхлетним обязательством удерживать объект при получении гражданства. Подробно — налоги на недвижимость в Турции.
Доходность и перепродажа
Валовая доходность
4–6%
в основном виллы
Срок продажи
12–24 мес.
самый долгий в регионе
Арендный рынок здесь устроен иначе, чем на массовых курортах: спрос идёт на виллы с бассейном для европейских семей, а не на квартиры. Особенно это заметно в Калкане, который во многом и застраивался под этот сценарий. Квартира в Каше сдаётся хуже, чем вилла в Калкане, — при том что стоит дешевле.
Про перепродажу. Это самая слабая позиция направления. Дефицит предложения поддерживает цену, но одновременно означает, что и покупателей мало. Закладывайте год и больше, а лучше покупайте с горизонтом, в котором продажа вообще не планируется.
ВНЖ и гражданство за недвижимость
- Гражданство Турции — от $400 000 по оценке лицензированного оценщика SPK, с обязательством не продавать объект 3 года. В Каше и Калкане под порог подходят видовые виллы, прежде всего на полуострове Чукурбаг
- ВНЖ (икамет) по недвижимости — порог значительно ниже, но регулярно пересматривается и различается по кварталам: там, где доля иностранцев превысила лимит, регистрация закрыта. Для маленького городка с большой долей иностранных собственников это особенно актуально — проверяйте статус адреса до депозита
- Заявление подаётся на всю семью — супруг и дети до 18 лет включаются
Полный разбор программ — ВНЖ и гражданство Турции за недвижимость.
Как проходит сделка — по шагам
1
Подбор и просмотр
Предложений мало, но объекты разбросаны от Каша до Калкана и деревень — закладывайте 3–4 дня и машину. На поездку нужна медицинская страховка —
оформить онлайн можно здесь.
2
Проверка адреса и охранных зон
Сверьте фактическое расположение с заявленным и выясните, не попадает ли участок в археологическую или природоохранную зону. Здесь этот шаг критичнее, чем где-либо ещё на побережье.
3
Предварительный договор и депозит
Депозит обычно €2 000–5 000, фиксирует цену. Условия возврата должны быть прописаны в договоре.
4
Налоговый номер и счёт в банке
ИНН (vergi numarası) оформляется за один визит по загранпаспорту. Ближайшие отделения банков и налоговой есть в самом Каше. Подробнее —
банк в Турции.
5
Оценка SPK, DASK и проверка Тапу
Отчёт оценщика, страховка от землетрясения, выписка на обременения, наличие Искана (İskân) у новостройки, справка об отсутствии долга по айдату у вторички.
6
Тапу и переоформление коммуналок
Подписание в кадастровом управлении с присяжным переводчиком, оплата Tapu Harcı ~4%. Затем абонементы (abonelik) на воду, свет и интернет переводятся на нового собственника.
Оплату из России удобно проводить через сервисы международных переводов — например,
Плати по миру. Крупные суммы по сделке всегда идут банковским переводом на счёт продавца. Подробнее —
как оплатить квартиру в Турции.
Каш против Фетхие, Бодрума и Антальи
| Критерий | Каш | Фетхие | Бодрум | Анталия |
|---|
| Квартира 1+1 от | €75 000 | €70 000 | €75 000 | €70 000 |
| До аэропорта | 110 км | 50 км | 40 км | В черте города |
| Пляж | Платформы, скалы | Есть | Есть | Есть |
| Качество воды | Лучшее в Турции | Высокое | Высокое | Среднее |
| Выбор объектов | Единицы | Широкий | Средний | Широкий |
| Инфраструктура | Минимальная | Городская | Курортная | Мегаполис |
| Срок продажи | 12–24 мес. | 4–10 мес. | 3–12 мес. | Быстро |
Коротко: Каш выигрывает ровно в двух номинациях — качество воды и отсутствие толпы. Проигрывает во всех остальных: логистика, пляжи, инфраструктура, выбор, ликвидность. Это направление для человека, который точно знает, зачем ему именно Каш, и покупает для себя. Как универсальная рекомендация оно не работает, и мы не будем притворяться, что работает.
Разбор без обязательств
Сомневаетесь
насчёт Каша?
Направление нишевое: два часа до аэропорта и никакого песчаного пляжа. Опишите бюджет и задачу — сравним Каш с Фетхие, Бодрумом и Анталией и прямо скажем, если ваш сценарий закрывается другим местом лучше.
✅ Заявка отправлена! Свяжемся с вами в течение 24 часов.
Частые вопросы про недвижимость в Каше
Сколько стоит квартира в Каше?+
Квартира 1+1 стоит от €75 000 на склонах выше центра и от €95 000 в самом центре городка. В соседнем Калкане — от €120 000. Квартира 2+1 — от €110 000. Вилла — от €300 000, видовая вилла на полуострове Чукурбаг — от €500 000. Обратите внимание: основа рынка здесь виллы и дуплексы, многоквартирных комплексов мало, и это влияет на цену сильнее, чем качество самого жилья.
Как добраться до Каша и где ближайший аэропорт?+
Это главный минус направления. Даламан примерно в 110 км — около двух часов по горному серпантину, но зимой прямых рейсов туда мало. Аэропорт Анталии в 185 км — около трёх часов, зато работает круглый год с полным расписанием. По логистике Каш уступает всем остальным курортам турецкого побережья, и изменить это невозможно.
Есть ли в Каше пляжи?+
Пляжей в привычном понимании нет. Побережье скалистое, купаются с бетонных платформ и по лестницам, как на многих греческих курортах. Вода при этом лучшая на турецком побережье — прозрачная и глубокая сразу у берега. Знаменитый Капуташ между Кашем и Калканом очень маленький и летом переполнен. Большой песчаный пляж есть в Патаре в 40 км, но это природоохранная зона с ограничениями.
Почему в Каше так мало предложений?+
Городок маленький, около восьми тысяч жителей, зажат между морем и горами — ровной земли под застройку почти нет. Дополнительно действуют археологические охранные зоны вокруг ликийских гробниц и античного Антифеллоса, а в районе Патары ограничения связаны ещё и с гнездованием морских черепах. Дефицит здесь объективный, и он же держит цену выше, чем можно было бы ожидать от городка такого размера.
Чем Каш отличается от Фетхие?+
Фетхие — полноценный город на 165 тысяч жителей с больницами, школами и круглогодичной инфраструктурой, аэропорт Даламан в 50 км, есть пляжи. Каш — камерный городок на восемь тысяч человек с минимальной инфраструктурой, аэропортом в 110 км и без пляжей. Взамен Каш даёт лучший в Турции дайвинг, чистейшую воду, Ликийскую тропу и отсутствие массового туризма.
Что такое остров Мейс рядом с Кашем?+
Мейс (Meis) — турецкое название греческого острова Кастелоризо, который лежит примерно в двух километрах от марины Каша. Из порта туда ходит паром, дорога занимает около получаса. Формально это территория Евросоюза, и для части покупателей такая близость имеет практическое значение. Условия и расписание рейсов меняются, уточняйте актуальные перед планированием.
Можно ли россиянину купить недвижимость в Каше?+
Да. Покупка доступна по загранпаспорту, без ВНЖ, а при наличии доверенности — без личного присутствия. Понадобится турецкий налоговый номер и счёт в местном банке. Отдельно и обязательно проверьте статус участка: значительная часть окрестностей попадает в археологические и природоохранные зоны, где действуют серьёзные ограничения на строительство и реконструкцию.
Какой налог при покупке и продаже недвижимости в Каше?+
При покупке — Tapu Harcı около 4% от заявленной стоимости, по договорённости делится между покупателем и продавцом. При продаже налог на прирост стоимости платится, только если объект был в собственности менее 5 лет. После 5 лет владения налог при продаже не начисляется. Этот срок не путать с трёхлетним обязательством удерживать объект при получении гражданства.