ТурцияАланияАвсалларОбновлено август 2026
Авсаллар, квартиры
— цены 2026
Авсаллар — район Алании в двадцати пяти километрах западнее центра, и главная причина, по которой его выбирают, лежит прямо на берегу: пляж Инжекум с мелким песком и пологим входом в воду. На побережье Алании, где преобладают галька и бетонные платформы, это редкость. Плюс сосновый лес, подходящий почти к самой воде, и застройка заметно свободнее, чем в раскрученном Махмутларе. Купить квартиру в Авсалларе (Турция) можно от €55 000. Разбираем цены, зоны, сравнение с Махмутларом и минусы честно.
1+1 вторичка от
€55k
вглубь от моря
1+1 новостройка от
€72k
новый комплекс
2+1 от
€88k
вторичный рынок
До центра Алании
25 км
западнее
До аэропорта AYT
~100 км
ближе Махмутлара
Авсаллар — что это за район и кому подходит
Авсаллар лежит западнее центра Алании, в сторону Антальи — то есть на противоположной стороне от Махмутлара, который восточнее. География важна: район ближе к аэропорту Антальи, но дальше от исторического центра города.
Это посёлок с собственной инфраструктурой: рынок, магазины, аптеки, школы, кафе. Не такая плотная и не такая обширная, как в Махмутларе, но всё необходимое для повседневной жизни здесь есть. Вокруг — банановые плантации, сосновый лес и холмы.
Недвижимость (Авсаллар) в последние годы активно прирастала новыми комплексами, при этом застройка осталась заметно свободнее, чем в восточных районах Алании: между домами есть воздух, зелень и пространство.
Авсаллар подойдёт, если вы:
- хотите песчаный пляж с пологим входом — на побережье Алании это редкость
- цените простор и зелень, а не максимально развитую инфраструктуру
- едете с детьми: мелкий песок и мелководье Инжекума — семейная история
- часто летаете: до аэропорта Антальи отсюда ближе, чем из восточных районов
Не подойдёт, если вы: хотите максимум русскоязычной среды и услуг под боком — тогда Махмутлар объективно сильнее. Или если нужен исторический центр и городская жизнь — тогда Алания (Аланья).
Инжекум — пляж как главный аргумент
Название İncekum переводится с турецкого как «мелкий песок», и это буквальное описание. Пляж песчаный, вход в воду пологий, мелководье тянется далеко — редчайшее сочетание для побережья Алании, где обычно либо галька, либо бетонные платформы с лестницами.
Второй элемент — сосновый бор, подходящий почти к самой линии воды. Тень, хвойный воздух, зона отдыха. Именно эти два фактора и делают Авсаллар тем, чем он является: район выбирают ради пляжа, а не ради инфраструктуры.
О чём стоит знать честно:
- Летом Инжекум переполнен. Сюда едут отдыхающие со всей Алании и из отелей вокруг. В июле и августе места на пляже надо занимать утром
- Часть побережья занята отелями. Свободного доступа к воде меньше, чем кажется по фотографиям — участки принадлежат гостиничным комплексам
- Мелководье остывает быстрее. Плюс для детей, минус для тех, кто хочет глубину сразу от берега
Практический совет. Посмотрите пляж в июле, а не в мае. Разница между полупустым весенним Инжекумом и августовским — принципиальная, и решение о покупке лучше принимать по второй картинке.
Квартиры в Авсалларе (Турция) — цены по типам в 2026
По уровню цен район примерно на одной линии с Махмутларом, но структура предложения другая: больше новостроек и меньше перепроданной по нескольку раз вторички.
| Тип объекта | Вторичный рынок | Новостройка |
|---|
| Квартира 1+1 (студия со спальней) | €55 000 – 82 000 | €72 000 – 108 000 |
| Квартира 2+1 | €88 000 – 118 000 | €108 000 – 155 000 |
| Квартира 3+1 | €115 000 – 155 000 | от €160 000 |
| Квартира с видом на море | от €95 000 | от €125 000 |
| Вилла / дуплекс с участком | от €180 000 | от €260 000 |
Купить квартиру в Авсалларе (Турция) дешевле €50 000 сложно: район не самый бюджетный на побережье, и низкая планка здесь выше, чем в Газипаше. Зато за эти деньги вы получаете больше пространства вокруг дома.
Отдельная особенность: часть покупателей ищет жильё сразу с привязкой к городу — например, «квартире в Авсалларе, Турция, Алания» или просто «Авсаллар, Алания». Речь во всех случаях об одном и том же районе Алании, а не об отдельном городе.
Про валюту. Цены называют в евро или долларах — рынок ориентирован на иностранного покупателя. Ориентир для прикидки — 95 ₽ за €1 и 85 ₽ за $1, обязательно пересчитайте по актуальному курсу на день сделки.
Авсаллар или Махмутлар
Это два главных района Алании у иностранных покупателей, и лежат они на противоположных сторонах города. Выбор между ними — самый частый вопрос по этому направлению.
| Критерий | Авсаллар | Махмутлар |
|---|
| Расположение | 25 км западнее центра | 12 км восточнее центра |
| Пляж | Песок, пологий вход | Узкий, галька и платформы |
| Плотность застройки | Средняя, есть воздух | Очень высокая |
| Русскоязычная среда | Умеренная | Максимальная |
| Инфраструктура | Достаточная | Полная |
| Выбор предложений | Средний | Тысячи |
| До аэропорта Антальи | ~100 км | ~120 км |
| Срок продажи | 8–14 мес. | 6–12 мес. |
Авсаллар берут те, кому важны пляж, зелень и пространство, и кто готов ради этого потерять часть удобств. Махмутлар — те, кому нужна готовая среда, где любой бытовой вопрос решается на русском в соседнем доме.
Простой критерий. Если вы едете в Турцию впервые, не знаете языка и планируете жить постоянно — Махмутлар снимет десяток проблем, о которых вы пока не догадываетесь. Если вы уже жили за границей, у вас машина и вы едете за морем, а не за общиной — Авсаллар даст то, чего в Махмутларе физически нет: песок и простор.
Зоны района
Верхняя часть — выше трассы D400
от €55 000 · дешевле, виды сверху
Кварталы, поднимающиеся по склону от трассы. До моря 800–1500 метров вниз, обратно в горку. Цена ниже на 20–25%, панорамы на залив лучше, чем с нижних этажей у берега. Инфраструктура посёлка в пешей доступности.
Центр посёлка
от €62 000 · рынок, магазины, школа
Ядро Авсаллара с рынком по вторникам, магазинами, аптеками и школой. До пляжа 500–900 метров. Живут круглый год, зимой район не вымирает. Разумный компромисс между морем и повседневным удобством.
Ближе к Инжекуму
от €75 000 · пять минут до песка
Комплексы в нижней части, ближе к пляжу и сосновому бору. До воды 200–500 метров пешком по ровному. Дороже центра на 20%, летом оживлённее — рядом проходит основной поток к пляжу.
Первая линия и прибрежная полоса
от €95 000 · вид гарантирован
Комплексы у самого берега. Вид на море не закроют, выход к воде мгновенный. Самый дорогой сегмент района и самый ликвидный при перепродаже. Часть побережья здесь занята отелями, поэтому предложение ограничено.
Тюрклер / Türkler и Конаклы / Konaklı
соседние посёлки · альтернатива
Тюрклер западнее, Конаклы между Авсалларом и центром Алании. Похожий профиль, чуть другая цена и меньше предложения. Стоит смотреть заодно с Авсалларом, если подходящего объекта не нашлось.
Вторичка или новостройка
Отличие Авсаллара от Махмутлара в том, что здесь доля новостроек выше, а вторичный фонд моложе — район активно застраивался позже.
| Параметр | Вторичка | Новостройка |
|---|
| Цена входа | От €55 000 | От €72 000 |
| Площадь за те же деньги | Больше | Меньше |
| Готовность | Заезжай и живи | Часто без отделки |
| Рассрочка | Редко | 12–36 месяцев |
| Инфраструктура комплекса | Как повезёт | Бассейн, зал, охрана |
| Что проверять | Долги по айдату, обременения | Искан, лицензия застройщика |
По вторичке обязательна справка от управляющей компании об отсутствии задолженности по айдату — долг переходит к новому собственнику вместе с квартирой. По новостройке — наличие Искана (İskân), свидетельства о вводе в эксплуатацию, без которого не переоформить коммунальные абонементы.
Развёрнуто оба сценария — в материалах вторичка в Турции и застройщики Турции. Про самостоятельный поиск объявлений — Сахибинден (Sahibinden) на русском.
Комплексы — что проверять
Как и в других районах Алании, покупатели часто ищут по названию комплекса — например, «купить квартиру в Авсалларе Турция Оливия Гарден». Логика понятная: услышали название от знакомых или увидели в объявлении.
Но название комплекса ничего не говорит о конкретной квартире. В одном здании соседние объекты могут отличаться по цене на треть — из-за этажа, ориентации окон, состояния ремонта, долгов и того, закрывает ли вид соседний дом.
Что проверять по любому комплексу:
- Размер айдата и что в него входит — бассейн, охрана, зал, генератор. Разброс по району от €30 до €140 в месяц
- Год сдачи — после 2018-го строительные нормы жёстче
- Наличие Искана — без него проблемы с коммуналками и перепродажей
- Как комплекс выглядит зимой — работает ли бассейн, убрана ли территория в феврале
- Доля сдающихся квартир — если половина в посуточной аренде, тишины не будет
- Реальный вид из конкретной квартиры — не с крыши и не с рендера
- Долги по айдату именно этого объекта — справка от управляющей компании
Минусы Авсаллара, о которых не пишут в подборках
- 25 км до центра Алании. Вдвое дальше, чем от Махмутлара. За госуслугами, крупными покупками и разнообразием ехать полчаса минимум
- Русскоязычной среды меньше. Она есть, но по плотности услуг на русском Авсаллар заметно уступает восточным районам
- Летом на Инжекуме тесно. Пляж — главный аргумент района и одновременно магнит для всей округи. В августе там людно
- Часть побережья закрыта отелями. Свободный доступ к воде есть не везде
- Зимой затихает сильнее Махмутлара. Меньше постоянных жителей, часть заведений закрывается до весны
- Выбор объектов средний. Не тысячи, как в Махмутларе, а сотни. Если ищете что-то конкретное, вариантов будет меньше
- Ликвидность ниже. Срок продажи 8–14 месяцев против 6–12 у Махмутлара — покупателей на район меньше
- Без машины неудобно. Долмуши ходят, но район растянут, а до центра Алании ехать долго
- Шум трассы D400. Она проходит через посёлок, и квартиры вдоль неё дешевле именно поэтому
Расходы на содержание и налоги
| Статья | Сколько | Периодичность |
|---|
| Tapu Harcı (сбор за оформление) | ~4% от заявленной стоимости | Один раз при покупке |
| Оценка SPK (ekspertiz raporu) | €150 – 350 | Один раз при покупке |
| Айдат в обычном комплексе | €30 – 80 / мес | Ежемесячно |
| Айдат с бассейном, залом, охраной | €80 – 140 / мес | Ежемесячно |
| Emlak Vergisi (налог на недвижимость) | 0,1 – 0,6% от кадастровой | Ежегодно |
| DASK (страховка от землетрясения) | €25 – 60 | Ежегодно, обязательно |
| Коммунальные (вода, свет, интернет) | €50 – 110 / мес | Ежемесячно |
Айдат — ключевая статья и главный сюрприз для покупателей вторички. Всегда запрашивайте точную цифру за текущий год до сделки и уточняйте, нет ли планов по повышению. Полный разбор — содержание квартиры в Турции.
Налог при продаже. Если продаёте раньше чем через 5 лет владения, с прироста стоимости платится подоходный налог по прогрессивной шкале. После 5 лет владения налог не начисляется. Не путайте с трёхлетним обязательством удерживать объект при получении гражданства. Подробно — налоги на недвижимость в Турции.
ВНЖ и гражданство за недвижимость
Проверьте статус квартала до депозита. В Турции действует правило: если доля зарегистрированных иностранцев в квартале превышает установленный лимит, регистрация вида на жительство там закрывается. В районах Алании с высокой долей иностранных собственников это встречается регулярно. Собственность вы оформите в любом случае, но зарегистрировать икамет по адресу может не получиться — требуйте подтверждения статуса в письменном виде.
- Гражданство Турции — от $400 000 по оценке лицензированного оценщика SPK, с обязательством не продавать объект 3 года. В Авсалларе под порог подходят виллы и премиальные объекты первой линии, их немного
- ВНЖ (икамет) по недвижимости — порог значительно ниже, но решает не сумма, а статус конкретного квартала
- Заявление подаётся на всю семью — супруг и дети до 18 лет включаются
Полный разбор программ — ВНЖ и гражданство Турции за недвижимость.
Доходность и перепродажа
Валовая доходность
4–6%
в год, ориентир
Срок продажи
8–14 мес.
дольше Махмутлара
Летний спрос на аренду хороший — песчаный пляж притягивает семьи с детьми, а это платёжеспособная и аккуратная аудитория. Но поток здесь меньше, чем в Махмутларе, зимой район затихает сильнее, а управляющих компаний, работающих с иностранными собственниками, меньше — сдавать удалённо сложнее.
Про перепродажу. Покупателей на Авсаллар меньше, чем на Махмутлар, и срок экспозиции обычно дольше. Зато и конкурирующих объявлений меньше — вы не теряетесь среди сотен одинаковых 1+1. Лучше всего продаются объекты у Инжекума и с реальным видом на море.
Как проходит сделка — по шагам
1
Проверка статуса квартала по ВНЖ
Если вид на жительство — ваша цель, выясните статус до того, как выберете конкретный объект. Письменное подтверждение обязательно.
2
Подбор и просмотр
Район растянут, нужна машина. Закладывайте 3 дня и обязательно посмотрите Инжекум в разгар дня. На поездку нужна медицинская страховка,
оформить онлайн можно здесь, билеты до Антальи удобно сравнивать
через агрегатор.
3
Справка об айдате и проверка Тапу
По вторичке — справка от управляющей компании об отсутствии долга и выписка из Тапу на обременения. Долг переходит к новому собственнику. Про документ —
Тапу в Турции.
4
Предварительный договор и депозит
Депозит обычно €2 000–5 000, фиксирует цену и снимает объект с продажи. Условия возврата прописываются в договоре.
5
Налоговый номер и счёт в банке
ИНН (vergi numarası) оформляется за один визит по загранпаспорту. Подробнее —
банк в Турции.
6
Оценка SPK, DASK и Тапу
Отчёт лицензированного оценщика, страховка от землетрясения, подписание в кадастровом управлении с присяжным переводчиком, оплата Tapu Harcı ~4%. Затем переоформление абонементов (abonelik) на воду, свет и интернет.
Оплату из России удобно проводить через сервисы международных переводов — например,
Плати по миру. Крупные суммы по сделке всегда идут банковским переводом на счёт продавца. Подробнее —
как оплатить квартиру в Турции.
Разбор без обязательств
Авсаллар или Махмутлар?
Два района на разных концах Алании, и выбор между ними определяет весь сценарий жизни. Опишите бюджет и что для вас важнее — песчаный пляж и простор или готовая русскоязычная среда, — разложим оба варианта.
✅ Заявка отправлена! Свяжемся с вами в течение 24 часов.
Частые вопросы про недвижимость в Авсалларе
Сколько стоит квартира в Авсалларе?+
Квартира 1+1 стоит от €55 000 на вторичном рынке и от €72 000 в новостройке. Квартира 2+1 — от €88 000. С видом на море — от €95 000. Вилла — от €180 000. В верхней части района выше трассы дешевле на 20–25%, у Инжекума и на первой линии дороже. По уровню цен Авсаллар примерно на линии Махмутлара, но плотность застройки здесь заметно ниже.
Чем известен пляж Инжекум?+
İncekum переводится с турецкого как «мелкий песок», и это буквальное описание: пляж песчаный, вход в воду пологий, мелководье тянется далеко. На побережье Алании, где обычно галька или бетонные платформы, это редкость. Вокруг сосновый бор, подходящий почти к самой воде. Летом пляж переполнен — сюда едут отдыхающие со всей округи, а часть побережья занята отелями.
Авсаллар или Махмутлар — что выбрать?+
Махмутлар в 12 км восточнее центра Алании, Авсаллар в 25 км западнее. В Махмутларе максимальная русскоязычная среда, полная инфраструктура и тысячи предложений, но очень плотная застройка и узкий галечный пляж. В Авсалларе просторнее, зеленее, песчаный Инжекум и ближе аэропорт Антальи, но инфраструктуры и русскоязычного окружения меньше, а продавать придётся дольше — 8–14 месяцев против 6–12.
Как далеко от Авсаллара до аэропорта?+
До аэропорта Антальи примерно 100 км — ближе, чем от Махмутлара и центра Алании, потому что Авсаллар расположен западнее, в сторону Антальи. Дорога около полутора часов. Аэропорт Газипаша — Алания восточнее, примерно в 70 км, но у него ограниченное и во многом сезонное расписание, поэтому рассчитывать стоит на Анталью.
Можно ли получить ВНЖ при покупке квартиры в Авсалларе?+
Порог по стоимости невысокий, но решает не сумма, а статус квартала. В Турции регистрация вида на жительство закрывается там, где доля зарегистрированных иностранцев превысила установленный лимит, и в районах Алании это встречается регулярно. Собственность вы оформите в любом случае, а вот икамет по адресу может не получиться зарегистрировать. Проверяйте статус до внесения депозита и требуйте письменного подтверждения.
Выгодно ли сдавать квартиру в Авсалларе?+
Летом спрос хороший благодаря песчаному пляжу и семейной аудитории, валовая доходность обычно 4–6% годовых. Но поток меньше, чем в Махмутларе, зимой район заметно затихает, а управляющих компаний, работающих с иностранными собственниками, немного — сдавать удалённо сложнее. Из валовой цифры вычитайте айдат, налог, комиссию управляющей компании и простой.
Можно ли россиянину купить недвижимость в Авсалларе?+
Да. Покупка доступна по загранпаспорту, без ВНЖ, а при наличии доверенности — без личного присутствия. Понадобится турецкий налоговый номер и счёт в местном банке. Отдельно проверьте статус квартала по регистрации вида на жительство и долги по айдату, если берёте вторичку.
Какой налог при покупке и продаже квартиры в Авсалларе?+
При покупке — Tapu Harcı около 4% от заявленной стоимости, по договорённости делится между покупателем и продавцом. При продаже налог на прирост стоимости платится, только если объект был в собственности менее 5 лет. После 5 лет владения налог при продаже не начисляется. Этот срок не путать с трёхлетним обязательством удерживать объект при получении гражданства.