Два портала, на которых держится весь испанский рынок: у них больше миллиона объявлений каждый. Русской версии нет ни у одного, но переводчик браузера справляется. Главная сложность в другом: объявления дублируются между агентствами, цены отличаются, а половина лучших объектов уходит до появления на порталах.
Базы у них во многом пересекаются, но не полностью — и пользоваться стоит обоими.
| Idealista | Fotocasa | |
|---|---|---|
| Место на рынке | №1 | №2 |
| База объявлений | больше миллиона | больше миллиона |
| Сильная сторона | фильтры и карта | аналитика цен, ипотека |
| Другие страны | Португалия, Италия | только Испания |
| Русская версия | нет | нет |
Короткая логика: основной поиск — на Idealista, проверка цены по району и ипотечные расчёты — на Fotocasa.
Есть и третий игрок, о котором стоит знать: Habitaclia входит в ту же группу, что Fotocasa, и особенно силён в Каталонии, Валенсии и на Балеарах. Там регулярно попадаются объекты, которых нет на первых двух.
Idealista — крупнейший портал недвижимости Испании и точка, с которой начинают почти все.
Idealista.com покрывает всю страну, ежедневно там появляются тысячи новых объявлений. По охвату он заметно опережает конкурентов.
Idealista.es, Испания и Idealista.com, Испания — один и тот же сайт: домен переключается в зависимости от региона.
Idealista.com, Испания на русском официальной версии не имеет — об этом ниже.
Чем хорош. Самая подробная система фильтров и интерактивная карта, на которой можно обвести нужный район произвольной границей и увидеть все объекты внутри.
Это удобнее стандартного выбора района: границы административных единиц редко совпадают с тем, что вам реально подходит.
Idealista, недвижимость — основной сценарий, и прежде всего это Idealista, Испания, недвижимость. Но портал работает и за пределами страны. Idealista, Португалия, недвижимость и Idealista, Италия, недвижимость — те же площадки под теми же брендами, с общей логикой интерфейса.
Это удобно, если выбираете между несколькими южноевропейскими направлениями: привыкать к новому интерфейсу не придётся.
Слабое место. Много дублей. Один объект размещают несколько агентств, и в выдаче он появляется по несколько раз с разными фотографиями и ценами.
Fotocasa — второй по величине портал и прямой конкурент Idealista.
Fotocasa.es содержит больше миллиона объявлений, и хотя база во многом пересекается с лидером, уникальные варианты там встречаются регулярно.
Чем хорош. Самая детализированная публичная аналитика цен: ежеквартальные отчёты по районам, динамика стоимости квадратного метра, сравнение локаций.
Это именно тот инструмент, которого не хватает при оценке адекватности цены в объявлении.
Ипотечный раздел. На портале есть сравнение предложений банков и калькулятор платежей. Для покупателей, планирующих испанскую ипотеку, это заметный плюс.
Оценка объектов. Fotocasa показывает расчётную стоимость недвижимости по своим данным — полезно как второе мнение при торге.
Fotocasa, es работает только по Испании, в отличие от Idealista с его португальской и итальянской версиями.
Fotocasa.es на русском, Idealista.com на русском — официально таких версий не существует.
Оба портала работают на испанском и английском, у Idealista есть ещё несколько европейских языков. Idealista, Испания, недвижимость на русском языке — только через перевод.
Как это сделать. Откройте сайт в Chrome или Яндекс Браузере, нажмите правой кнопкой по странице и выберите перевод на русский. Интерфейс, фильтры и описания объектов переведутся полностью.
Fotocasa, es на русском, недвижимости в Испании при таком переводе читается нормально: терминология простая и повторяющаяся.
Что стоит знать в оригинале. Несколько терминов, которые переводчик передаёт неточно.
Piso — квартира в многоквартирном доме, casa — дом, chalet — отдельный дом или вилла, ático — верхний этаж с террасой, obra nueva — новостройка, segunda mano — вторичка.
Gastos de comunidad — ежемесячные платежи за обслуживание здания, их в объявлениях указывают не всегда, а суммы бывают заметными.
Про английскую версию. Иногда она удобнее машинного перевода: у Idealista английский интерфейс официальный, и термины в нём корректные.
Несколько приёмов, которые экономят время.
Не сужайте фильтры слишком сильно. Агентства заполняют параметры небрежно: терраса может быть не отмечена, хотя она есть, а год постройки указан приблизительно.
Лучше задать диапазон чуть шире и просмотреть больше вариантов, чем отсечь подходящий объект неточным фильтром.
Используйте карту вместо списка районов. На Idealista можно нарисовать границу произвольной формы — это точнее, чем выбирать административные районы.
Настройте уведомления. Хорошие объекты по адекватной цене уходят за дни. Оповещения о новых объявлениях по вашим параметрам дают фору перед теми, кто заходит раз в неделю.
Смотрите дату публикации. Объявление, которое висит месяцами, — это либо завышенная цена, либо проблема с объектом. И то и другое повод для вопросов.
Проверяйте оба портала. Базы пересекаются, но не полностью. Плюс Habitaclia, если интересует Каталония или Валенсия.
Главная особенность испанских порталов, к которой нужно быть готовым.
Как распознать дубль: сравните планировку, вид из окна и характерные детали интерьера. Адрес обычно не указывают точно именно поэтому.
Что делать с разницей в цене. Обращайтесь в то агентство, где цена ниже. Комиссию в Испании обычно платит продавец, поэтому для покупателя разницы в обслуживании нет.
Про торг. Цена в объявлении — запрашиваемая. На вторичном рынке торг уместен почти всегда, особенно если объект висит давно.
Насколько уместен — подскажет аналитика Fotocasa по району: если объект заметно дороже соседних, это аргумент.
Часть информации остаётся за пределами объявлений, а влияет на решение сильно.
Лучшие объекты до порталов не доходят. Заметная часть качественных предложений продаётся внутри агентских сетей раньше, чем попадает в открытый доступ. Особенно это касается новостроек: сильные лоты разбирают на старте продаж.
Долги по объекту. В Испании задолженность перед сообществом собственников переходит к новому владельцу вместе с квартирой. В объявлении об этом не напишут.
Состояние здания. Плановые ремонты фасада или лифта делятся между всеми собственниками. Решение могло быть принято до вашей покупки, а платить придётся вам.
Юридические обременения. Не зарегистрированные пристройки, расхождения между реальной планировкой и кадастром, сервитуты. Всё это выясняется только проверкой в реестре.
Реальные расходы. Помимо цены объекта — налог на переход права, нотариус, регистрация, услуги адвоката. В сумме это заметная надбавка к цене, и в объявлениях её не считают.
Подробный разбор процесса покупки — в материале про недвижимость в Испании.
Самостоятельный поиск в Испании выглядит так: два портала, миллион объявлений, дубли одного объекта с разными ценами и переписка с агентствами на испанском. Через неделю приходит ощущение, что рынок непрозрачный — и это довольно точное ощущение.
Проще передать задачу специалисту на месте. Заявки уходят нашему партнёру: агентству с русскоязычной командой в Испании. Для покупателя бесплатно — комиссию платит продавец.
Мы не продаём базы и не рассылаем ваш номер по агентствам. Заявка уходит одному партнёру.
Самостоятельный поиск через порталы работает, но у него есть предел.
Что вы можете сами. Изучить рынок, понять диапазон цен по районам, составить представление о том, что за какие деньги продаётся. Для этого порталы подходят идеально, и начинать стоит именно с них.
Где начинаются сложности. Переписка с агентствами на испанском, проверка юридической чистоты, доступ к объектам до их выхода в открытый доступ, торг с продавцом.
В Испании покупатель обычно не платит комиссию — её платит продавец. Это значит, что работа с агентом на вашей стороне не увеличивает стоимость сделки.
Разумная схема. Сначала сами по порталам — чтобы сформировать понимание рынка и не быть в переговорах вслепую. Потом специалист на месте, когда дело доходит до конкретных объектов и проверок.
Фотографии на испанских порталах часто сняты профессионально и широкоугольником. Реальный метраж, шум с улицы, освещённость в разное время дня и состояние подъезда видно только на месте.
Приезжать лучше не в августе: половина агентств в отпуске, а жара мешает нормально смотреть объекты.
Основную сумму переводят банком, но вокруг набегает много платежей: жильё на время просмотров, адвокат, переводы документов, сборы. Испанский счёт открывается уже после получения NIE.
Карты российских банков в Евросоюзе не работают, поэтому на первом этапе нужна рабочая карта: