ГрузияТбилисиСтолицаОбновлено август 2026
Квартиры в Тбилиси
— цены по районам 2026
Разброс цен по районам столицы почти трёхкратный: однокомнатная в Глдани начинается от $28 000, такая же в Ваке — от $65 000. При этом Тбилиси даёт то, чего нет в Батуми, — круглогодичный арендный спрос: местные, студенты университетов, специалисты и переехавшие снимают жильё в ноябре так же, как в июле. Разбираем все районы с ценами и характерами, вторичку против новостроек, реальную доходность без сезонных провалов и что проверить до сделки.
Минимум
$28k
1-комн., Глдани
Разброс по районам
×3
при том же метраже
Сезонность
Нет
спрос круглый год
Собственность
Полная
иностранцу тоже
Сколько стоит квартира в Тбилиси
Короткий ответ
Всё решает район. Однокомнатная на вторичке: Глдани и Варкетили от $28 000, Исани от $30 000, Дигоми от $35 000, Сабуртало от $45 000, Ваке от $65 000. В новостройке — от $45 000 в спальных районах и от $80 000 в престижных.
| Тип | Спальные районы | Сабуртало, Дигоми | Ваке, Вера |
|---|
| Студия | $22 000 | $35 000 | $50 000 |
| 1-комнатная | $28 000 | $45 000 | $65 000 |
| 2-комнатная | $42 000 | $68 000 | $95 000 |
| 3-комнатная | $58 000 | $90 000 | $140 000 |
Квартиры в Тбилиси, Грузия — второй по объёму запрос страны после общего. Жильё в Тбилиси, купить квартиру можно в любом сегменте: от студии за $22 000 до пентхауса в Ваке.
Квартиры в Тбилиси, центр и квартиры в Тбилиси, хорошие районы стоят дороже окраин в два-три раза — это главный фактор цены.
Стоимость квартиры в Тбилиси и цены на квартиры в Тбилиси зависят от района сильнее, чем от чего-либо ещё. Сколько стоит однокомнатная квартира в Тбилиси — от $28 000 до $65 000+ в зависимости от адреса. Сколько стоит двухкомнатная квартира в Тбилиси — от $42 000 в Глдани и от $95 000 в Ваке.
1 комнатная квартира в Тбилиси и однокомнатная квартира в Тбилиси — одно и то же: от $28 000 на вторичке. Купить 1 комнатную квартиру в Тбилиси или купить однокомнатную квартиру в Тбилиси в новостройке — от $45 000. Квартира студия в Тбилиси дешевле: от $22 000.
Стоимость двухкомнатных квартир в Тбилиси начинается от $42 000, купить 2 комнатную квартиру в Тбилиси в Сабуртало — от $68 000, купить двухкомнатную квартиру в Тбилиси в Ваке — от $95 000.
Квартира в Тбилиси, купить цены на которую ниже $25 000, — это студия в советском доме на окраине. Недорогая квартира в Тбилиси и дешёвые квартиры в Тбилиси — это про Глдани, Варкетили, Исани и Самгори.
Купить квартиру в Тбилиси недорого реально в спальных районах; купить недорогую квартиру в Тбилиси, Грузия проще всего в Глдани и Исани. Покупка квартиры в Тбилиси в любом сегменте проходит по одной процедуре, и сколько стоит купить квартиру в Тбилиси — вопрос только района.
Куплю квартиру в центре Тбилиси — частая формулировка; апартаменты Тбилиси в центре означают то же самое. Новые квартиры в Тбилиси и купить квартиру в Тбилиси новую — это про новостройки, купить квартиру в Тбилиси, Грузия, новостройка чаще всего идёт напрямую от застройщика.
Купить квартиру в Тбилиси на вторичном рынке — альтернатива, а купить квартиру в Тбилиси в ипотеку возможно в местных банках, но условия для нерезидентов жёстче. Недвижимость в Тбилиси с указанием цены публикуют не все площадки — часть объявлений идёт с формулировкой «цена по запросу».
Цена недвижимости в Тбилиси и Грузия, недвижимость в Тбилиси в целом — уровень цен ниже столичного российского при полноценной собственности за рубежом.
Стоимость квартир в Тбилиси в рублях: по ориентиру 85 ₽ за $1 однокомнатная от 2,4 млн ₽ в спальном районе и от 5,5 млн в Ваке. Грузия, цена квартиры в Тбилиси всегда указывается в долларах — рублёвая цифра только для прикидки.
Про степень готовности. Квартира в новостройке в Тбилиси часто продаётся каркасом — голые стены либо стены со стяжкой. Ремонт добавляет $250–400 за метр. Полный разбор — на странице
цены на недвижимость в Грузии.
Районы Тбилиси — все с ценами
Ваке
1-комн. от $65 000 · самый престижный
Квартиры в районе Ваке (Тбилиси) — верхняя планка рынка. Парк Ваке, посольства, университеты, дорогие кафе и рестораны. Квартиры в Ваке в Тбилиси — верхний сегмент столичного рынка. Здесь живёт местная состоятельная публика и экспаты. Квартира в Ваке (Тбилиси) купить сложнее не по деньгам, а по выбору: свободных участков нет, новостроек мало, в основном вторичка и точечная застройка. Купить квартиру в Тбилиси, район Ваке — решение про статус и качество среды, а не про доходность.
Сабуртало
1-комн. от $45 000 · выбор переехавших
Современный район с метро, университетами, торговыми центрами и больницами. Квартира в Сабуртало (Тбилиси) — самый популярный вариант у релокантов и молодых семей: инфраструктура на уровне Ваке, а цены на треть ниже. Много новостроек, широкие улицы, зелень. Купить квартиру в Тбилиси, Сабуртало — оптимальный баланс цены и качества жизни; в объявлениях это же пишут как купить квартиру в Тбилиси, район Сабуртало.
Вера, Мтацминда, Сололаки
1-комн. от $55 000 · старый фонд у центра
Исторические кварталы у подножия горы Мтацминда. Дома начала прошлого века с высокими потолками, лепниной и внутренними двориками. Атмосферно и близко к центру, но состояние зданий очень разное, а парковки почти нет. Ремонт в таком фонде дороже и сложнее — старые перекрытия и коммуникации.
Старый город и Авлабари
1-комн. от $50 000 · туристическое сердце
Абанотубани с серными банями, узкие улицы, балконы. Квартира в старом Тбилиси — актив с характером и хорошим спросом на краткосрочную аренду от туристов. Купить квартиру в старом Тбилиси или купить квартиру в Тбилиси в старом городе стоит, если вам нужна именно эта атмосфера: состояние зданий часто требует вложений, а перепланировки ограничены.
Дигоми и Диди Дигоми
1-комн. от $35 000 · новая застройка подешевле
Районы на северо-западе с активным строительством. Квартиры в Дигоми (Тбилиси) — современные комплексы по цене заметно ниже Сабуртало. Купить квартиру в Тбилиси, Диди Дигоми — вариант для тех, кому нужна новостройка и не критична близость к центру. Транспортная доступность хуже, но район растёт.
Исани и Самгори
1-комн. от $30 000 · левый берег, советская застройка
Кварталы на левом берегу Куры. Квартиры в Тбилиси, Исани — типовые дома семидесятых-восьмидесятых, есть метро, повседневная инфраструктура на месте. Купить квартиру в Исани (Тбилиси) дешевле, чем почти везде в городе, при этом до центра 15–20 минут на метро.
Глдани и Надзаладеви
1-комн. от $28 000 · самые низкие цены
Северные спальные районы, крупнейшие массивы советской застройки. Квартиры в Глдани (Тбилиси) — самый бюджетный вход в столичный рынок. Есть метро, рынки, школы. Купить квартиру в Тбилиси, Глдани имеет смысл, если важна цена, а не адрес: до центра далеко, среда сугубо местная.
Варкетили и Ортачала
1-комн. от $28 000 · окраина и набережная
Купить квартиру в Тбилиси, Варкетили дешевле всего: это юго-восточная окраина с самыми низкими ценами в городе. Квартира в Тбилиси, Варкетили — вариант для минимального бюджета, но до центра долго. Ортачала — ближе, вдоль реки, смешанная застройка, цены средние.
Простой критерий выбора. Если покупаете, чтобы жить — смотрите Сабуртало и Вере: там инфраструктура и среда. Если для сдачи — Сабуртало и центр, там стабильные арендаторы. Если важна только цена — Глдани, Исани, Варкетили, но учтите, что при перепродаже покупателей на эти районы меньше.
Цена за квадратный метр
| Район | $/м², новостройка | $/м², вторичка |
|---|
| Ваке | $1 300 – 2 000 | $1 000 – 1 500 |
| Вера, Мтацминда | $1 200 – 1 700 | $900 – 1 300 |
| Старый город | — | $900 – 1 500 |
| Сабуртало | $900 – 1 400 | $700 – 1 000 |
| Дигоми | $700 – 950 | $600 – 800 |
| Ортачала, Авлабари | $700 – 1 000 | $550 – 800 |
| Исани, Самгори | $550 – 750 | $450 – 650 |
| Глдани | $500 – 700 | $400 – 600 |
| Варкетили | $450 – 650 | $380 – 550 |
Разброс по городу почти пятикратный: от $380 за метр во вторичке Варкетили до $2 000 в новостройке Ваке. Это больше, чем разброс между городами Грузии — то есть выбор района внутри Тбилиси важнее выбора города.
Вторичка, новостройка и апартаменты
Апартаменты в Тбилиси — то же, что квартира: отдельного класса недвижимости с таким названием здесь нет, слова используются как синонимы. Купить апартаменты в Тбилиси можно в тех же комплексах.
Коммерческая недвижимость в Тбилиси — отдельный сегмент: офисы, торговые помещения на первых этажах, склады. Купить коммерческую недвижимость в Тбилиси логично тем, кто ведёт здесь бизнес; правила аренды и налогообложения отличаются от жилой.
Квартиры в Тбилиси, вторичка — сегмент больше и разнообразнее новостроек, особенно в центральных районах.
| Параметр | Вторичка | Новостройка |
|---|
| Цена 1-комн. | От $28 000 | От $45 000 |
| Состояние | Обычно с ремонтом | Часто каркас |
| Расположение | Центр и старые районы | Дигоми, окраины Сабуртало |
| Планировки | Советские или дореволюционные | Современные |
| Коммуникации | Проверять | Новые |
| Лифт, парковка | Как повезёт | Обычно есть |
Купить квартиру в Тбилиси, вторичка и купить квартиру в Грузии, Тбилиси, вторичка — один и тот же запрос. Купить квартиру в Тбилиси, вторичное жильё имеет смысл в Ваке, Вере и старом городе — там новостроек почти нет физически. Квартиры в Тбилиси, вторичного фонда в этих районах много, и это единственный способ купить квартиру с историей и высокими потолками.
Купить квартиру в Тбилиси, вторичное жильё недорого — это спальные районы: Глдани, Исани, Варкетили. Купить квартиру вторичку в Тбилиси недорого реально от $28 000, но состояние дома там важнее состояния квартиры.
Отдельно про старый фонд в центре. Дома начала прошлого века красивы, но перекрытия часто деревянные, коммуникации изношены, а согласование перепланировок ограничено. Как оформить вторичную квартиру в Тбилиси в таком доме — та же процедура, но проверка технического состояния обязательна.
Круглогодичный спрос и доходность
Главное преимущество столицы перед курортами — отсутствие сезонности.
| Кто снимает | Когда | Что нужно |
|---|
| Студенты университетов | Учебный год | Сабуртало, дешевле |
| Местные семьи | Круглый год | 2–3 комнаты, спальные районы |
| Переехавшие специалисты | Круглый год | Ваке, Сабуртало, ремонт |
| Сотрудники компаний | Круглый год | Центр, качество |
| Туристы, краткосрок | Сезон выше | Старый город, центр |
Практический вывод. Долгосрочная аренда в Тбилиси даёт ставку ниже, чем летний пик в Батуми, но без провалов с ноября по апрель. По итогам года результат часто оказывается лучше, а операционной нагрузки кратно меньше: один договор вместо десятков заездов.
Про волну релокации. Рынок столицы сильно вырос в 2022–2023 годах на притоке переехавших, и арендные ставки тогда подскочили. Часть этого притока со временем перераспределилась, и ставки скорректировались. Расчёты доходности, сделанные по пиковым цифрам того периода, сегодня не воспроизводятся — запрашивайте актуальные данные по конкретному району, а не ориентируйтесь на публикации трёхлетней давности.
Тбилиси или Батуми
| Критерий | Тбилиси | Батуми |
|---|
| Вход, 1-комн. | От $28 000 | От $28 000 |
| Сезонность | Нет | 4 активных месяца |
| Тип аренды | Долгосрочная | Краткосрочная |
| Море | Нет | Есть |
| Инфраструктура | Столичная | Курортная |
| Ликвидность | Выше | Ниже |
| Объём новостроек | Умеренный | Очень большой |
Коротко: Тбилиси — для жизни и стабильной долгосрочной сдачи. Батуми — для моря и летнего сезона, но с провалами зимой и высокой конкуренцией однотипных студий.
Может ли россиянин купить квартиру в Тбилиси
Купить квартиру в Тбилиси гражданину России можно на общих основаниях.
- Полная собственность, а не право пользования
- ВНЖ не требуется — достаточно загранпаспорта
- Регистрация за день в Доме юстиции
- Дистанционно — по доверенности
- Публичный реестр открыт — проверка бесплатна
Купить недвижимость в Тбилиси (Грузия) и купить квартиру в Тбилиси (Грузия) — одна и та же процедура, одинаковая для всех иностранцев.
Где искать объявления
Найти квартиру в Тбилиси можно несколькими путями.
- Локальные грузинские площадки — основной источник, много предложений от собственников напрямую
- Сайты застройщиков — квартиры от застройщиков в Тбилиси, часто с рассрочкой до сдачи. Купить квартиру в Тбилиси от застройщика или купить квартиру в Тбилиси, новостройка — обычно напрямую
- Агентства недвижимости в Тбилиси — берут комиссию, но проверяют документы
- Публичный реестр — не для поиска, а для проверки собственника и обременений
Сайт квартиры в Тбилиси и сайты недвижимости в Тбилиси — искать стоит на грузинских площадках. Авито, квартира в Тбилиси — запрос встречается, но российские сервисы объявлений в Грузии полноценно не работают.
Продажа квартир в Тбилиси и продажа недвижимости в Тбилиси идут через все три канала одновременно, поэтому один объект часто встречается в нескольких местах с разной ценой. Сверяйте.
Что проверить до сделки
- Собственника и обременения через публичный реестр — бесплатно и онлайн
- Степень готовности — каркас или с ремонтом, и что конкретно есть
- Состояние дома на вторичке: крыша, трубы, электрика, подъезд, лифт
- Задолженности прежнего собственника по коммунальным платежам
- Фактическую площадь — сверить с документами
- Застройщика по сданным проектам, если новостройка
- Механику перевода денег — до внесения задатка, а не после
Про старый фонд отдельно. В домах начала прошлого века в Вере, Сололаки и старом городе технический осмотр важнее юридической проверки. Красивый ремонт внутри квартиры не отменяет деревянных перекрытий и аварийных коммуникаций в здании.
Разбор без обязательств
Проверим объект
до задатка
Нашли квартиру сами? Пришлите ссылку — проверим по публичному реестру, уточним реальную степень готовности, оценим состояние дома по вторичке и посчитаем, сколько добавится на ремонт.
✅ Заявка отправлена. Свяжемся с вами в течение 24 часов.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Тбилиси?+
Разброс по районам почти трёхкратный. Однокомнатная на вторичке: Глдани и Варкетили от $28 000, Исани от $30 000, Дигоми от $35 000, Сабуртало от $45 000, Ваке от $65 000. В новостройке от $45 000 в спальных районах и от $80 000 в престижных. Стоимость квартир в Тбилиси в рублях — от 2,4 млн ₽ по ориентиру 85 ₽ за доллар.
Какой район Тбилиси выбрать?+
Ваке — самый престижный, парк и посольства, но дорого и мало новостроек. Сабуртало — метро, университеты, лучший баланс цены и качества, выбор переехавших. Вера и Мтацминда — старый фонд у центра. Дигоми — новая застройка подешевле. Глдани, Исани, Варкетили — советские кварталы с самыми низкими ценами. Для жизни смотрите Сабуртало и Веру, для сдачи — Сабуртало и центр.
Тбилиси или Батуми?+
Тбилиси — круглогодичный спрос: местные, студенты, специалисты и переехавшие снимают в ноябре так же, как в июле. Долгосрочная аренда без провалов. Батуми — курорт с четырьмя активными месяцами и затиханием зимой, зато море. Порог входа сопоставим. Для проживания и стабильной сдачи — Тбилиси, для летнего сезона — Батуми.
Сколько стоит квадратный метр в Тбилиси?+
В Ваке $1 300–2 000 за метр в новостройке, в Вере и Мтацминде $1 200–1 700, в Сабуртало $900–1 400, в Дигоми $700–950, в Исани $550–750, в Глдани $500–700, в Варкетили от $450. На вторичке везде дешевле на 20–30%. Разброс по городу почти пятикратный — выбор района важнее выбора города.
Чем вторичка отличается от новостройки?+
Вторичка дешевле на 30–40% и обычно с ремонтом. Новостройки чаще каркас, ремонт добавляет $250–400 за метр. Главное различие — расположение: в Ваке, Вере и старом городе новостроек почти нет физически, там только вторичный фонд. В старых домах при этом деревянные перекрытия и изношенные коммуникации, технический осмотр обязателен.
Выгодно ли сдавать квартиру в Тбилиси?+
Главный плюс — отсутствие сезонности: спрос идёт круглый год от местных, студентов, специалистов и переехавших. Ставка ниже летнего пика в Батуми, но без провалов с ноября по апрель, и операционной нагрузки кратно меньше — один договор вместо десятков заездов. Учтите, что расчёты по пиковым ставкам 2022–2023 годов сегодня не воспроизводятся.
Может ли россиянин купить квартиру в Тбилиси?+
Да, ограничений по гражданству нет. Иностранец получает полную собственность, ВНЖ для покупки не требуется, достаточно загранпаспорта. Регистрация занимает от одного дня в Доме юстиции, сделку можно провести дистанционно по доверенности. Публичный реестр открыт — проверить собственника и обременения можно самостоятельно и бесплатно.
Что проверить до сделки?+
Собственника и обременения через публичный реестр, степень готовности, состояние дома по вторичке — крышу, трубы, электрику, задолженности прежнего собственника по коммуналке, фактическую площадь, застройщика по сданным проектам. И механику перевода денег — до задатка, а не после. В старом фонде центра технический осмотр важнее юридической проверки.