БудваЧерногорияНедвижимостьИюнь 2026
Недвижимость в Будве для россиян
апартаменты у Адриатики — цены 2026
Будва — главный туристический центр Черногории и самый популярный среди россиян. Старый город на скале, галечные пляжи, развитая инфраструктура. Самый дорогой и ликвидный рынок страны.
ВНЖ
через покупку
любой объект
Кандидат ЕС
2028–2030
рост цен
Районы Будвы — где покупать
- Старый город (Stari Grad) — исторический центр на полуострове. Узкие улочки, рестораны, атмосфера. Апартаменты небольшие, дорого, идеально для Airbnb
- Первая линия (набережная Словенска Плажа) — пляж у порога. Самые высокие цены и самый высокий летний спрос
- Becici — тихий район к юго-востоку. Длинный пляж, семейная атмосфера. Немного дешевле центра
- Rafailovici — продолжение Becici. Дешевле, чуть дальше от центра
- Przno — элитные виллы, тихо, дорого
- Новые комплексы (Rozino, Zavala) — выше по склону горы, вид на море. Дешевле первой линии, хороший потенциал роста
Цены в Будве 2026
| Район / тип | Студия / 1BR | 2BR | 3BR | Кв.м |
|---|
| Старый город | €120k–250k | €200k–400k | €300k–600k | €3 000–7 000 |
| Первая линия / набережная | €130k–280k | €220k–440k | €330k–660k | €2 500–5 000 |
| Becici | €90k–180k | €150k–300k | €220k–430k | €1 800–3 500 |
| Rafailovici | €70k–140k | €120k–240k | €180k–350k | €1 400–2 800 |
| Выше (горные комплексы) | €60k–110k | €95k–185k | €140k–270k | €1 200–2 300 |
| Przno (элит) | €200k–400k | €330k–650k | €490k–950k | €4 000–8 000 |
Выгодный вход — апартаменты в горных комплексах выше Будвы: вид на море, тишина, от €60k. Меньше туристов, но и меньше арендный доход летом.
Покупка в Будве
1
Выбор объекта и проверка
Проверить в государственном кадастре uprava za nekretnine — нет ли обременений, споров по собственности.
2
Предварительный договор
Задаток 10%. Договор составляется на черногорском. Нужен сертифицированный переводчик.
3
Нотариальное оформление
Нотариус обязателен. Обе стороны присутствуют или доверенные лица.
4
Оплата
Банковский перевод на счёт продавца через черногорский банк. Россияне оплачивают через третьи страны.
5
Регистрация в кадастре
List nepokretnosti — лист собственности. 30-60 дней.
Налоги
| Налог | Размер | Примечание |
|---|
| Налог на передачу | 3% от оценочной стоимости | Нет при покупке новостройки |
| НДС (новостройка) | 21% | Включён в цену застройщика |
| Нотариус | ~0.1–0.5% | |
| Агентство | 3–5% | Обычно делят |
| Ежегодный налог | 0.1–1% | От рыночной стоимости |
| Налог на аренду | 9% | Простая схема для физлиц |
ROI от аренды в Будве
| Тип и локация | Июль-Август (пик) | Май-Июнь, Сентябрь | Октябрь-Апрель | Годовой ROI |
|---|
| Старый город (Airbnb) | €90–180/ночь | €50–90/ночь | €25–45/ночь | 12–18% |
| Первая линия | €80–160/ночь | €45–80/ночь | €20–40/ночь | 10–15% |
| Becici | €65–130/ночь | €35–65/ночь | €20–35/ночь | 8–13% |
| Долгосрочная (год) | €450–800/мес | | | 5–8% |
Сезонность: июль-август дают 40-50% годового дохода. Зима практически пустая. Для стабильного дохода — долгосрочная аренда или апарт-отель с управлением.
🏠 Бесплатная консультация
Недвижимость в Будве —
подберём под ваш бюджет
Оставьте заявку — партнёр-брокер свяжется в течение часа. Бесплатно.
✓ Бесплатно✓ Ответ за час✓ Подбор объектов
✓ Заявка принята! Брокер свяжется в течение часа.
Частые вопросы
Где в Будве лучше покупать апартаменты?+
Для Airbnb — Старый город или первая линия набережной. Для долгосрочных инвестиций с учётом роста цен — горные комплексы (дешевле вход). Для жизни — Becici (тише и комфортнее центра).
Сколько стоят апартаменты в Будве у моря?+
Студия на первой линии от €130k-180k. В Старом городе — от €120k (но объекты небольшие). В 10 минутах от пляжа — от €60k-70k.
Насколько сезонный рынок аренды Будвы?+
Июль-август — пиковая загрузка 90-100%. Май-Июнь, Сентябрь — 60-80%. Октябрь-Апрель — 10-30%. Для круглогодичного дохода нужна долгосрочная аренда или апарт-отель.
Можно ли купить недвижимость в Черногории без ВНЖ?+
Да — иностранцы покупают без ВНЖ. Наоборот, покупка даёт основание для получения ВНЖ.